Haus kaufen in Österreich als Deutscher: trotz steigender Immobilienpreise?

Welche Immobilien in Österreich sind eine Investition wert? Ist es eine Ferienwohnung in Wien im Bezirk Josefstadt? Doch wie funktioniert ‚Haus kaufen in Österreich‘ – vor allem als Deutscher? Erfahren Sie jetzt, wo in Österreich die Immobilienpreise noch bezahlbar sind.

In Österreich kaufen viele Deutsche ein Haus

Kein anderes Nachbarland ist bei den Deutschen für den Kauf einer Immobilie so beliebt wie Österreich. Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. Für 77.122 Deutsche ist Wien der Zweitwohnsitz. Steigende Tendenz. Der Immobilienkauf in Österreich scheint einfach zu sein. Doch leider trügt der Schein. Die Regelungen sind regional verschieden. Auch je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Regelungen: Baugrundstücke, Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften Was sind grüner Grundverkehr und Baulandgrundverkehr? Und was sollten ein Deutscher vor dem Kauf einer Immobilie beachten?

Was ist nötig, um als Deutscher ein Haus in Österreich zu kaufen?

In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb ohne Einschränkung zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Eine ganze Reihe von Fragen warten auf deutsche Immobilienkäufer. Viele Menschen mögen hier zunächst an Steuer-Themen denken. Jedoch sind es Rechtsfragen, die einen in Bedrängnis bringen.

Schritt für Schritt: der zweistufige Immobilienerwerb mit Titel und Modus in Österreich

In Österreich liefert das österreichische Recht den Rahmen für den Erwerb eines Hauses. Kein anderes Recht nimmt hier Einfluss. Insbesondere der Käufer der Immobilie wird durch das österreichische Recht geschützt. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.

• Das Verpflichtungsgeschäft (Titel)

  Der Hauskauf wird für beide Parteien mit dem Verpflichtungsgeschäft verbindlich. Der Eigentumsübertrag auf den Käufer wird damit vom Verkäufer noch nicht bewirkt. Die Vereinbarung dient nur der Regelung der Modalitäten. Meist wird ein Schenkungsvertrag oder ein Kaufvertrag abgeschlossen.

• Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

  Mit der Eintragung des Kaufs in das Grundbuch findet der tatsächliche Erwerb des Eigentums statt. Eine grundbuchfähige Urkunde ist hier die Voraussetzung. Auf der Urkunde ist die Unterschrift beider Parteien nötig. Die Unterschriften auf der Urkunde werden von einem Notar oder einem Gericht beglaubigt. Österreich verlangt keinen notariellen Kaufvertrag, wie er in Deutschland vorgeschrieben ist.

Die Genehmigungen und Erklärungen beim Kauf einer Immobilie

Soweit klingt das zweistufige Verfahren recht einfach. Jedoch erschwert der österreichische Staat dem Deutschen Käufer mit dem Einfordern zahlreicher Erklärungen den Weg zur Immobilie.

• Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

  Der Käufer muss in der Erklärung versichern, das Baugrundstück umgehend zu bebauen.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Hier ist die Erklärung der Nichtnutzung als Ferienimmobilie vorgeschrieben.

Verpflichtende Genehmigungen: diese sind nur für Nicht-Österreicher nötig

Ergänzende Auflagen bestehen für EU-Bürger beim Hauskauf in der Alpenrepublik. Dazu zählen vor allem Bescheide und Genehmigungen, welche in jeder Region Österreichs auf unterschiedliche Weise erlangt werden müssen. Es sind zudem unterschiedliche Behörden hierfür zuständig. Liegen die Dokumente nicht vollzählig vor, erfolgt keine Eintragung des Kaufs in das Grundbuch.

Suchen Sie einen Haupt- oder Freizeitwohnsitz in Österreich?

Wer als Deutscher seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern möchte, wird die wenigsten Schwierigkeiten haben. Möchten Sie das Objekt jedoch als Ferienwohnsitz oder generell als Zweitwohnsitz nutzen, wird es schwieriger. Um die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch zu erzielen, ist eine spezielle Zulassung für die Zweitnutzung erforderlich Man spricht von dem sogenannten Freizeitwohnsitzbescheid.

Welche Vorschriften im Baulandgrundverkehr noch wichtig sind

Ferienwohnungen sollen sich, insbesondere in den bei Nicht-Österreichern bevorzugten Regionen nicht zu stark vermehren. Weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (betreffend Wohnungen und Baugrundstücke) sollen dem dienlich sein. Sie sind konform mit dem EU-Recht, stellen für uns Deutsche dennoch eine Hürde beim Kauf eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich dar. Sie sind teils noch in den 70ern in Kraft getreten.

Die Raumordnungsgesetze: so individuell wie die Bundesländer

Die Regelung der Freizeitwohnsitze obliegt in Österreich den Bundesländern. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. In den Bundesländern, die nahe bei Deutschland liegen, wird der Erwerb von Ferienhäusern limitiert. Hier besteht bereits eine sehr große Zahl an Immobilien dieser Kategorie. Vorarlberg und Tirol, aber auch Salzburg sind bevorzugte Standorte für Ferienimmobilien. Nichts bremst den Erwerb einer Immobilie schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Vielfach zieht sich eine Genehmigung über viele Jahre hin. Gegen das geltende Gesetz verstößt, wer die Genehmigung nicht erhält und dennoch im erworbenen Haus seinen Ferienwohnsitz errichtet. Eine Zwangsversteigerung der Immobilie ist eine der drohenden Maßnahmen der Behörde. Das Prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, sollte daher ein Deutscher unbedingt dem Hauskauf in Österreich vorausgehen lassen.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Erste Anlaufstelle ist die Gemeinde, in welcher die Immobilie liegt. Das Verzeichnis der Gemeinde kennt alle Freizeitwohnsitze. Die Genehmigung weiterer Freizeitwohnsitze obliegt der Gemeinde ebenfalls. Dabei legt die Gemeinde das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes zugrunde.

Was dürfen wir uns unter einem Freizeitwohnsitz vorstellen?

Vielfach ist genau dieser Begriff in den Landesraumordnungsgesetzen nicht exakt definiert. Wann es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, erklärt das Gesetz umso genauer. Mit der Antwort auf die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen offenbart man schnell, ob es sich bei der Immobilie um den Freizeitwohnsitz handeln wird oder nicht. Eine Überprüfung der Nutzungsart kann seitens der Behörde jederzeit erfolgen. Die Umsetzung dieses Vorbehalts ist allerdings nur schwer zu realisieren. Meist erfolgt eine Überprüfung erst, wenn eine Anzeige erstattet wurde.

Es erspart Ärger, wenn die Immobilie als Freizeitwohnsitz erworben wird. Die Nutzung kann dann als Ferienwohnung oder als Hauptwohnsitz erfolgen. Kollisionen mit dem Gesetz sind so ausgeschlossen.

Österreich 2022: die erwartete Entwicklung der Immobilienpreise

Einen guten Überblick über die Preisentwicklung erhält man aus dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt. Der Immobilienmarkt wird von folgenden Trends geprägt:

• In nur einem Jahr verteuerten sich die Preise für Wohnimmobilien in Österreich um 12,6%. Mit 10,4% lag die Preissteigerung im dritten Quartal 2021 ein Stück niedriger.
• Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Die Preise kletterten um 15,5%. Mit 10,4% lag das Quartal davor ein Drittel niedriger.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Im Quartal 3/2021 lag die Steigerung noch bei 11,8%.
• Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
• Geringere Steigerungen waren am Neubauwohnungsmarkt zu beobachten. Um 9,9% bzw. 10,6% stiegen die Preise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 9,5% bzw. 10,8%.

Die Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚in Wien‘

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Die Preise außerhalb von Wien zogen deutlich stärker an. Seit Jahren lag dort das Preisniveau unter dem von Wien.

Österreich 2022: diese Preistrends sind zu erwarten

Das Angebot wird nach wie vor hinter der Nachfrage zurückbleiben. Die Preise werden dadurch weiter ansteigen. Die Inflationsrate im Jahr 2022 wird über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Die Nachfrage ist besonders groß bei Baugrundstücken, Gebäude in Einzellagen, Einfamilienhäuser und Wochenendhäuser. Es zieht die Menschen aus der Stadt hinaus. Dieser Trend wird weiter anhalten.

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

• Flatbee.at

  Immobilienkauf ohne Provision? Das ist das Special der Plattform Flatbee.at. Flatbee.at bietet den Vergleich der recherchierten Immobilien und damit mehr Transparenz. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.

  Im Web: www.flatbee.at

• Der Standard

  Oft verpasst man lukrative Angebote. Doch auf derStandard.at hilft ein Suchagent, genau das zu vermeiden. Die immobiliensuche wird ebenfalls erleichtert, nämlich mit Tipps, Diensten und hilfreichen Checklisten.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Willhaben.at

  Dienstleister rund um die Immobilie findet man in einem Verzeichnis auf Willhaben.at. Passend zu den offerierten Immobilien kann man hier zum Beispiel Makler, Bauträger oder auch Hersteller von Fertighäusern finden. Auf Willhaben.at werden mehrere tausend Immobilien angeboten. Neben dem Kauf steht auch die Pacht oder Miete zur Auswahl.

  Im Web: www.willhaben.at

• FindMyHome.at

  Nutzer helfen anderen Nutzern, indem sie Anbieter auf FindMyHome.at bewerten. Das schafft Durchblick im Anbieterdschungel. Die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ durch FindMyHome.at hebt Anbieter mit besonders guten Bewertungen hervor. FindMyHome.at wurde im Jahr 2001 ins Leben gerufen.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Mietguru.at

  Auf Mietguru.at finden Immobilienkäufer Angebote aus ganz Österreich. Täglich wird auf Mietguru.at eines der Angebote als Immobilie des Tages vorgestellt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Immosuchmaschine.at

  Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Traumimmobilien aus Wien, Klagenfurt und Tirol finden sich hier.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Immobilienscout24.at

  Immobilienscout24.at bietet zu den aktuellen Immobilienangeboten auch Ratgeber. Viele Themen zu Grundstückskauf, Hausbau, Genehmigungen und anderen Themen finden sich darunter.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Alle-gemeinsam.at

  Für Bauträger, Makler und auch Privatpersonen hält Alle-gemeinsam.at seine Angebote bereit. Private Besitzer von Immobilien können ihre Immobilien hier kostenfrei inserieren.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Wohnnet.at

  Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Von Wochenendhaus bis zur Eigentumswohnung in Wien findet man hier angesagte Wohnobjekte.

  Im Web: www.wohnnet.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Immobilien können in Österreich auch von Deutschen erworben werden. Sicherheit gibt die EU-Mitgliedschaft Österreich. Ausnahme: Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich, diese sind ausgeschlossen.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Allein das österreichische Recht greift beim Erwerb eines Hauses in Österreich. Eine Zweistufigkeit ist vorgesehen. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). Erst danach wird der Immobilienerwerb im Grundbuch festgehalten. Modus oder Eigentumserwerb nennt sich dieser Teil.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich sind in den vergangenen Jahren um etwa ein Drittel gestiegen. Im Jahr 2018 lag der Preis im Mittel bei etwa 241.000 Euro. Fünf Jahre nach hinten geblickt, ist der Preis um 30,6 % Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 7 % mehr.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Es ist grundsätzlich möglich, als Deutscher in Österreich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Als EU-Mitgliedsland lässt Österreich das zu. Der Kauf von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft wurden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von März 2016 vereinfacht.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

Für eine Wohnung ab 130 qm muss man in der inneren City von Wien mit 25.851 Euro pro Quadratmeter rechnen. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50 qm Wohnung 6.629 Euro/qm. In Klagenfurt dagegen liegen die Quadratmeterpreise im Mittel bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Laut dem Marktforschungsinstituts GfK liegt die jährliche Durchschnittsmiete für eine Wohnung à 80 qm in Wien bei etwa 12.300 Euro. Zum Vergleich: Die Münchner Jahresmiete liegt bei etwa 14.800 Euro. Münchner haben jedoch auch eine stärkere Kaufkraft. Daher fließen über 50 % des jährlichen Netto-Gehalts von Münchnern wie Wienern in die Miete.

Was kosten Immobilien in Österreich?

In Österreich kosten Immobilien bis zu 25.851 Euro/qm. In dieser Preisklasse liegt eine Wohnung in der Kern-City von Wien mit einer Größe ab 130 qm. In anderen Bezirken liegt der Quadratmeterpreis niedriger. Eine Wohnung mit 50 qm im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm.