Verwaltervergütung: Höhe & Kopplung

Ein Hausverwalter ist für die bestmögliche Verwaltung von Wohnhäusern, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen oder auch gewerblich genutzten Gebäuden zuständig. Zu unterscheiden ist er vom Hausmeister, deren Pflichten viele Menschen gleichsetzen und daher verwechseln.

Über Vergütung des Hausverwalters entscheidet Eigentümerversammlung

Im Gegensatz zum Hausverwalter, üben Hausmeister vor allem handwerkliche Tätigkeiten aus, können aber auch bei einer Hausverwaltung angestellt sein. Er kann die handwerklichen Leistungen – z.B. in einer Wohnung, den Kellerräumen oder anderen Teilen der Wohnanlage – aber auch für einen ihn beauftragenden, externen Dienstleister ausführen.

Die Aufgaben und Pflichten des Hausverwalters hingegen liegen im Bereich der administrativen Tätigkeiten. Für seine ausgeführten Leistungen, bekommt der Hausverwalter eine regelmäßige Vergütung gezahlt. Die Hausverwalter-Vergütung richtet sich in den meisten Fällen nach einer einstimmigen Entscheidung, die die Wohnungseigentümer gefällt haben.

Im Rahmen eines Beschlusses wird von den Eigentümern auf einer Versammlung festgelegt, wonach sich die Höhe der Hausverwalter-Vergütung richtet.

Hausverwalter-Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der Tätigkeit

Orientiert haben sich die Eigentümer dabei an den von ihnen festgelegten und vom Hausverwalter zu erfüllenden Aufgaben. Denn eine gesetzliche Vorgabe existiert hier nicht. Individuell müssen die Leistungen demnach zwischen der Hausverwaltung und den Objekteigentümern festgeschrieben werden. Berücksichtigt werden dabei immer, welche Aufgaben übernommen werden sollen. Grob kann man zwischen Aufgaben unterscheiden, die eher der kaufmännischen oder eher der technischen Verwaltung zuzuordnen sind. Typische Aufgaben der kaufmännischen Verwaltung sind z.B.:

•  Mietverträge aushandeln und gestalten
•  Nebenkostenabrechnung erstellen
• von Verträgen mit dem Energiezulieferer
•  Führung von Objekt- und Mieterakten
•  Wirtschaftsplanung

Typische Aufgaben der technischen Verwaltung sind z.B.:

• Nach Rücksprache mit dem Eigentümer durchzuführende

Modernisierungen

•  andere Dienstleister kontrollieren/überprüfen (Gärtner, Techniker etc.)
•  Durchführung von Wartung oder Inspektionen
•  Abnahme der Wohnung bei Auszug und Neuvermietung

Bei diesen Aufgaben handelt es sich um Regelleistungen, daneben können aber immer auch spezielle Sonderleistungen vereinbart sein. Bei diesen gestaltet sich dann die Hausverwalter-Vergütung nochmal anders. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Hausverwaltung nicht für die Vermittlung einer Wohnung verantwortlich ist. Für diese Aufgabe ist sie nicht zuständig und diese daher weder Teil des Sonderleistungs- noch des Regelleistungspakets.

Hausverwalter-Vergütung nicht gewerbesteuerpflichtig

Viele in diesem Bereich tätige Personen sind bei einer Hausverwaltung fest angestellt, aber es gibt auch freiberuflich arbeitende Hausverwalter. Deren Tätigkeit gilt dann nicht als ein ausgeübtes Gewerbe. Die Finanzämter erkennen Hausverwaltung als „sonstige selbständige oder freiberufliche Tätigkeit“ an, weshalb Hausverwalter bei der Ausübung ihrer Pflichten auch nicht der Aufsicht des Gewerbeamtes unterliegen. Die Zahlung von Gewerbesteuer entfällt hiermit.

Der Hausverwalter muss lediglich seine Vergütungen und Einnahmen dem Finanzamt anzeigen, nachdem er sich als selbstständiger Hausverwalter angemeldet hat. Wichtig ist aber: verwaltet er eine Anzahl an Wohnungen oder Gebäuden, die über die „normale Größenordnung“ dessen hinausgeht, was ein selbstständiger Hausverwalter an Einheiten zu betreuen im Stande ist (etwa mehr als 1000 Wohneinheiten), so ist von einem Gewerbe auszugehen. Dann muss der Hausverwalter oder Hausverwaltung auch ein Gewerbe anmelden und ist gewerbesteuerpflichtig.

Bei der Vergütung des Hausverwalters gibt es zwei Varianten. Entweder wird ein Fixbetrag für jede Wohneinheit vereinbart, z.B. orientiert an der Brutto- oder Nettomiete. Oder aber man legt sich auf eine Festvergütung bzw. einen Festbetrag betrifft, der alle Wohneinheiten betrifft, ohne Ausnahme. Diese Pauschale kann sich dann etwa nach der Größe des Grundstücks oder der Anzahl jener Wohnungen richten, die vom Hausverwalter betreut werden müssen. Handelt es sich bei der vom Hausverwalter zu betreuenden Wohnung um eine Eigentumswohnung, so darf die Vergütung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Für die Hausverwalter-Vergütung muss dann der Besitzer der Wohnung aufkommen.

Richtwerte für Hausverwalter-Vergütung

Grundsätzlich kann man sagen, dass im Segment der Grundleistungen – ausgenommen also spezielle Sonderleistungen – für jede Wohneinheit zwischen 20 und 40 Euro pro Monat berechnet werden, netto. Wenn der Hausverwalter innerhalb eines Objekts eine sehr hohe Anzahl an Einheiten zu betreuen hat, dann sinkt der Preis pro Einheit. Bei einem Mehrfamilienhaus mit rund zehn Parteien, pendelt sich die Hausverwalter-Vergütung im Schnitt bei rund 25 Euro ein, wohnen noch mehr Parteien in einem Haus, so kann die Vergütung bei rund 15 bis 20 Euro liegen.

Hierbei handelt es sich aber um Grund- bzw. Regelleistungen, somit stellen diese Vergütungen auch Grundvergütungen für den Hausverwalter dar. Für Sonderleistungen erhält er ein nochmalige Entgelt, das meist nach Stunden abgegolten wird. Je nach Größe (Anzahl der Mitarbeiter, zu betreuende Objekte etc.) und „Qualität“ der Hausverwaltung, können sich diese Stundensätze auf bis zu 80 Euro netto belaufen. Im Schnitt kann der Hausverwalter hier mit einer Stunden-Vergütung von rund 50 bis 60 Euro rechnen. Wie bereits erwähnt, wird die Höhe des Verwalterhonorars in aller Regel zwischen den Eigentümern und dem Verwalter vertraglich festgelegt, in einem gesonderten Verwaltervertrag.

Wurde von den beiden Parteien aber keine Vereinbarung dieser Art getroffen, so ist für die Höhe der Hausverwalter-Vergütung §612 BGB heranzuziehen. Dieser besagt, dass man sich nach der „üblichen Vergütung“ zu richten habe. Aber was ist „üblich“? Hier sagt der Gesetzgeber: als üblich werden z.B. Vergütungen angesehen, die am gleichen Ort für die gleichen Leistungen gezahlt werden.

Es ist dabei aber ratsam, immer die Qualifikation der Hausverwaltung bzw. des Hausverwalters im Auge zu haben, wenn es um die Festsetzung der Vergütungs-Höhe geht. Dies gilt in besonderem Maße bei Verwaltungsverträgen.

Höhe der Hausmeister-Vergütung an Qualifikation koppeln

Grundsätzlich ist wichtig zu wissen, dass es für Hausverwalter in Deutschland keine gesetzlich festgeschriebene Ausbildung oder Qualifikation gibt. Ähnlich wie es beim Journalismus oder vielen Künsten der Fall ist, ist der Zugangsweg offen und nicht an Vorgaben gebunden. Es gibt seit Mitte der 90er-Jahre eine offizielle, sog. „geordnete Verwalterausbildung bzw. -qualifizierung“, die in den Beruf führt und auf die Pflichten sowie Anforderungen vorbereitet.

Eine weitere fundierte, in diesem Fall akademische Grundlage für den Beruf des Hausverwalters bilden zudem bestimmte Studiengänge an praxisorientieren Hochschulen wie Fachhochschulen oder Berufsakademien. Der Schwerpunkt dieser Studiengänge liegt meist auf den Bereichen „Immobilienwirtschaft“ oder „Immobilienmanagement“. Bis Mitte der 1990er-Jahre gab es noch die Bezeichnung bzw. Ausbildung zum „Kaufmann/Frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“.

Inhaltlich ging es bei dieser Ausbildung sowohl um die Verwaltung als auch die Vermittlung von Wohnungen.
Ob ein Hausverwalter einen akademischen Hintergrund oder eine „gängige „Verwalterausbildung“ durchlaufen hat, kann sich – zumindest bis zu einem gewissen Grad – auch in der Höhe seiner Verwalter-Vergütung niederschlagen.

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