Keller ausbauen: Checkliste & wichtige Infos

Das neue Projekt: den Keller ausbauen und neuen Wohnraum schaffen. Kellerräume eignen sich ideal als Hobbyraum, Sauna, für ein zweites Kinderzimmer oder zur Weitervermietung. Wer jetzt seinen Keller ausbauen will, macht mit dieser Checkliste alles richtig.

Keller ausbauen: Das müssen Bauherren beachten

Ein echter Trend in Zeiten wachsender Wohnungsnot: Den Keller ausbauen, Wohnraum schaffen und Häuser noch wertvoller machen. Für die Kinder, die Modelleisenbahn (iss klaaar…) oder auch finanziell lukrativ zur Vermietung an Dritte.

Bevor aber der Ausbau zum Wohnkeller beginnt, sollten Bauherren schon bei der Planung wichtige Fragen klären:

Keller ausbauen: Mit der Checkliste Zeit und Geld sparen

Eine gute Dämmung spart im Winter Heizkosten. Da kaum Tageslicht in die unteren Bereiche gelangt, sollte beim Kellerausbau solides Material wie Mineralwolle verwendet werden. Damit geht keine Wärme verloren. Außerdem schimmelt es nicht und ist resistent gegen Insekten.
Große Fenster sorgen für ein schönes Wohngefühl und bringen spärliches Tageslicht in den neu geplanten Wohnraum.
Die richtige Beleuchtung anbringen. Kellerräume sind immer dunkler als obere Stockwerke der Häuser. Wichtig deshalb: Jede Menge Steckdosen und Anschlüsse für Lampen installieren.
Bei Vermietung an Dritte den separaten Eingang nicht vergessen. Inklusive eigener Schlüssel für den Mieter.
Wände professionell abdichten, ansonsten drohen Feuchtigkeit und Schimmel. Oft muss Mauerwerk freigelegt und gereinigt werden. Den nötigen Aufwand im Kopf behalten.
Böden isolieren. Die Kühle der Kellerräume spürt man an dieser Stelle sofort, eine Abdichtung und Isolierung ist ungemein wichtig. Eine Option, aber ziemlich teuer ist die Fußbodenheizung.
Ausreichend lüften und heizen: Beides ist nötig, um Feuchtigkeit im Wohnkeller zu vermeiden und der Schimmelbildung vorzubeugen.

Wenn Sie Ihren Keller ausbauen, sollten Sie auf zwei Dinge ganz besonders achten. Das Erste ist die Wärmedämmung und Isolierung der Wänder. Das spart Heizkosten auf lange Sicht. Der zweite Punkt ist die Ausstattung der Wohnung im Keller mit Fenstern und Türen. Sie benötigen im Keller mehr Fenster, um ihn hinreichend hell zu halten. Und die Türen sind wichtig, um für eine Einliegerwohnung einen separaten Eingang bereitstellen zu können. (#1)

Durchschnittliche Kosten für den Ausbau

Anhand der Checkliste können wahrscheinliche Kosten leichter berechnet werden. Vor allem, wenn man als Heimwerker selbst Hand anlegt. Für Ausbauten im Normalbereich muss man pro Quadratmeter Fläche etwa 1.000 bis 2.000 Euro kalkulieren. Für 40 Quadratmeter Kellerfläche können da schnell 40.000 Euro zusammenkommen.

Preistreiber sind sanitäre Anlagen. Wenn also unbedingt eine Toilette, Dusche oder sogar eine Küche den Keller schmücken soll, gehen Kosten in die Höhe. Insbesondere wenn Wasseranschlüsse noch gelegt werden müssen. Sind hingegen Strom und Wasser bereits vorhanden und auch Wände isoliert, sinken die Kosten deutlich. Dann müssen Handwerker nicht extra bestellt werden.

Luxus kostet. Das ist klar und je teurer die Wünsche zur Ausstattung von Wohnungen im Keller sind, umso höher die Gesamtkosten. Wenn es also ein edles Bad mit Luxusfliesen aus Marmor sein muss, erhöhen sich die Preise. Ist sogar ein Architekt bei der Planung dabei, verteuert sich das ganze nochmal. Da kann es mitunter günstiger sein, wenn man in ein Fertighaus mit ausgebautem Keller zieht.

Keller ausbauen in Eigenregie: Was können Hobby-Heimwerker selbst machen?

Das ist die wichtigste Frage für Menschen mit Geschick, denn wer gerne den Keller in Eigenregie ausbauen will, hat viele Möglichkeiten vom Verlegen der Fliesen über das Verputzen von Wänden oder Malerarbeiten.

Einschränkungen gibt es beim Thema Wasseranschluss und Elektrik. Hier sollte eine Installation vom Fachmann vorgenommen werden. Sicherheit geht vor. Für den Hobby-Handwerker und seine ganze Familie. Auch das Hochziehen von Mauern oder das Entfernen bestimmter Teile kann hochproblematisch sein.

Stichwort Statik. Es gibt tragende Teile, die unbedingt erhalten bleiben müssen. Um das zu beurteilen, sollte ein ausgewiesener Experte auf diesem Gebiet den geplanten neuen Wohnraum inspizieren. Im Ernstfall ist nämlich nicht nur der Keller einsturzgefährdet, sondern das ganze Haus. Die richtigen Ansprechpartner für den Bereich Sicherheit beim Kellerausbau sind Ingenieure oder Baustatiker.

Davon abgesehen kann man unglaublich viele Kosten sparen, wenn man sich mit dem Thema Abdichtung gut auskennt. Auch im neu erworbenen Fertighaus, wo vielleicht noch ein zusätzlicher Kellerausbau nötig ist, sparen diese Do-it-yourself-Arbeiten unnötige Kosten.

Keller ausbauen: Kosten sparen durch „kleinen“ Kellerausbau

Geld sparen beim Keller Ausbauen? Wer den „kleinen Ausbau“ wählt, weil der Keller nicht so intensiv genutzt wird, kann tatsächilch sparen. Bei der Dämmung der Kellerwände sollte man bedenken, dass die Dämmung des Kellers auch die heizkosten der darüberliegenden Wohnungen reduziert. (#2)

Geld sparen beim Ausbau der Kellerräume ist auch möglich, wenn man nur einen Basis-Ausbau vornimmt. Also eventuelle Feuchtigkeit beseitigt und Elektrik einbaut, um diesen Raum zunächst als Abstellraum zu benutzen. Das hängt vom geplanten Zweck ab. Auch für Hobbyräume mit Tischtennisplatte oder für ein Fitnessstudio mit Hanteln und Geräten ist kein luxuriöser teurer Umbau nötig.

Faustregel: Wenn man sich nur maximal 1 bis 2 Stunden in einem Wohnkeller aufhält, reicht oft der Mini-Ausbau. Da muss auch beim Verputzen nicht alles 100%ig korrekt aussehen. Wichtig ist nur eine ausreichende Abdichtung, um das Eindringen von Nässe zu verhindern.

Der Einbau einer Heizung ist beispielsweise nicht unbedingt erforderlich. Wer sich nur von Zeit zu Zeit dort aufhält, kann mit Heizlüftern für wohlige Wärme sorgen. Das kann allerdings bei häufiger Verwendung hohe Stromkosten verursachen.

Ist also schon geplant, in ein paar Jahren die Räume komplett den ganzen Tag zu nutzen, ist der Einbau einer Heizungsanlage sinnvoll. Falls die Möglichkeit besteht, den Keller über die vorhandene Heizung im Haus zu erwärmen, müssen Fachleute die Leistung überprüfen und entscheiden, ob diese ausreicht.

Feld lässt sich sparen. Doch wenn Si Ihren Keller ausbauen, gibt es einige Arbeiten, die Sie aus Gründen der Verantwortung und Haftung lieber dem Fachmann überlassen werden. Dazu gehören auf jeden Fall die Heizung und die Elektro-Installation. (#3)

Keller ausbauen und vermieten: Eine lukrative Einnahmequelle

Eine wichtige Info für alle Hauseigentümer, die in Ballungsgebieten mit Wohnraumknappheit leben und attraktiven Platz im Keller zur Verfügung haben. In Zeiten, wo die Mieten in den Metropolen in die Höhe schnellen, lohnt es besonders, einen Keller zum Wohnraum umzugestalten.

Es gibt folgendes zu beachten, wer einen ausgebauten Keller vermieten möchte:

eine Deckenhöhe von 2,20 oder 2,30 Meter ist Pflicht. Die Landesbauverordnung regelt das je Bundesland.
die Fläche der Fenster muss meist 10 Prozent im Verhältnis zur Grundfläche betragen. Die üblichen winzigen Kellerfenster sind nicht erlaubt.
Schallschutz ist wichtiges Thema. Die Kellerbewohner sollen vor Trittgeräuschen im oberen Stockwerk geschützt werden.
Tageslicht muss ausreichend vorhanden sein. Möglichst viele Fenster und Türen einbauen.
Auch die ausreichende Belüftung muss so gewährleistet werden.

Genehmigungen für den Kellerausbau?

Bei Selbstnutzung ist in der Regel keine Genehmigung erforderlich. Für Fragen der Elektrik und Baustatik sollte aber dringend ein Experte hinzugezogen werden.

Anders verhält es sich, wenn im Keller neue Wohnungen für potenzielle Mieter entstehen. Dann muss eine Baugenehmigung beim Bauamt eingeholt werden. Auch Fragen des Brandschutzes sind im Falle einer späteren Vermietung stärker zu berücksichtigen: Dazu zählen unter Umständen der Einbau von zwei Rettungswegen sowie feuerfeste Türen und Fluchtwege. Für Details sollte immer beim Bauamt der Kommune nachgefragt werden.

Des Weiteren ist relevant, den vorhandenen Bebauungsplan und die je nach Bundesland unterschiedliche Landesbauordnung (LBO) zu studieren. Dort gibt es Regelungen hinsichtlich der erlaubten Geschosse oder Grundflächen der Wohnung. Achtung: Regelungen können sich von Bundesland zu Bundesland deutlich unterscheiden. Also zunächst die Bestimmungen durchlesen und dann mit dem eigentlichen Ausbau beginnen.

In diesem Zusammenhang ein wichtiger Hinweis: Wer einen Keller ausbauen will und keine Baugenehmigung einholt, riskiert hohe Geldbußen. Oft sind die Eigentümer sogar verpflichtet, den Keller wieder in den Ursprungszustand zu bringen. Dann gibt es nicht nur keine Mieteinnahmen, sondern man hat doppelte Kosten für den Umbau und Rückbau zu tragen!

Hohes Risiko bei Schwarzbauten

Die Risiken überwiegen: Schwarzarbeit können das Ausbauen des Kellers schnell teurer und vor allem unangenehmer werden lassen, als das erst den Anschein hatte. (#4)

Und das Risiko erwischt zu werden, ist groß. Da könnte sich ein unzufriedener Mieter Beschwerden oder ein neidischer Nachbar fragt nach, ob diese Kellerwohnung eigentlich genehmigt wurde. Aus diesem Grunde ist es absolut sinnvoll, eine Endabnahme des ausgebauten Kellers durch das zuständige Bauamt der Kommune vornehmen zu lassen.

Fazit: Gute Planung ist alles, wer schnell und nicht zu teuer einen Keller ausbauen möchte. Egal ob gelegentlich als Hobbyraum genutzt oder sogar als Zweitwohnung für zahlende Mieter.

Haben Sie jetzt Interesse an einem Kellerausbau? Die richtige Vorgehensweise als Tipp zum Schluss: Erst den Bedarf und die Wünsche klären, also wie der Keller eigentlich genutzt werden soll. Dann schauen, welches finanzielle Budget für diese Wünsche eigentlich zur Verfügung steht. Wie man den Ausbau finanziert und ob Kredite für eine Baufinanzierung aufgenommen werden sollen.

Wichtig ist zudem der aktuelle Zustand des Kellers. Ist dieser stark renovierungsbedürftig oder ist vielleicht sogar schon Elektrik vorhanden und muss gar nicht so viel Material (und Geld) investiert werden. Bei einer später geplanten Vermietung sollten auch die erwarteten Mieteinnahmen in diese Kalkulation aufgenommen werden.

Ist die Finanzplanung geklärt, müssen Genehmigungen besorgt werden. Das ist die bereits beschriebene jeweilige Landesbauordnung oder mögliche Rettungswege für den Brandschutz. Aber auch Fragen des Denkmalschutzes in Altbauen können eine Rolle spielen und den Kellerausbau erschweren.

Erst wenn diese ganzen Punkte klar sind, kann der eigentlich Kellerausbau beginnen. Jetzt ist es sinnvoll, einen Baustatiker oder Architekten hinzuziehen und mit

der Aufteilung der Räume,
der Zugänge zum Keller oder
der technischen Anbindung

zu beginnen. Wenn diese Planung abgeschlossen ist, können entsprechende Materialien (Fliesen oder Sanitäreinrichtung) in der benötigten Größe und Ausstattung erworben werden. Wer weitgehend selbst den Einbau als Heimwerker wünscht, kann jetzt loslegen. Wer hingegen eine Baufirma und Handwerker beauftragt hat, sollte deren Qualität genau kontrollieren. Auch die Einhaltung von vereinbarten Fristen ist notwendig, um die Kosten im Rahmen zu halten.

Wenn dann endlich der Keller in ein gemütliches Heim verwandelt wurde und alles weitgehend nach Plan verlief, beginnt der schöne Teil als Belohnung für den Umbau: Faulenzen auf der gemütlichen Couch oder Aktivität im eigenen Fitnessstudio. Wer einen Keller ausbauen will, kann sich so sein eigenes Reich schaffen. Weitgehend getrennt vom eigentlichen Haus, aber immer noch ein Teil davon.