Anbau planen und umsetzen: darauf ist zu achten

Manchmal wächst die Familie, doch das Eigenheim schlichtweg nicht mit. Ein andermal wirkt ein Wintergarten als die grandiose Alternative zum Winterurlaub, denn unter dem Glas bleibt es warm und trotz schlechtem Wetter lässt sich Licht erhaschen. Ein Anbau am Eigenheim erweist sich oft als unkompliziert und recht einfach.

Er vergrößert den Wohnraum und kann, wenn gut gemacht, den Wert des Hauses erhöhen. Aber was ist bei einem Anbau zu beachten? Gibt es rechtliche Fallstricke und wie sieht es mit der Finanzierung aus? Dieser Artikel schaut sich die Möglichkeiten an und gibt Tipps für eine möglichst zielgenaue und kostengünstige Umsetzung.

Genehmigung einholen: Die Basis für Anbauarbeiten

Hausbesitzer kennen die Dramatik. Ein Carport ist nicht genehmigungspflichtig, eine echte überdachte Terrasse hingegen schon. Kein Wunder, dass so manche Terrassen einen Carport als Dach nutzen. Grundsätzlich sind etliche Um- und Anbauten genehmigungspflichtig.

Wer einen Anbau plant, kann eventuell auch andere Modernisierungsmaßnahmen gleich im ganzen Haus umsetzen. Das steigert den Wert der Immobilie und sorgt mittelfristig für Einsparungen. Bildquelle: @ Finanzcheck.de

Die Regularien sind:

• Umgestaltung
  wer eine alte Scheune oder einen alten Stall auf dem Grundstück hat und diesen Unterstand zum Wohnraum umbauen möchte, der benötigt immer eine Genehmigung. Hier geht es um die neue Nutzungsart eines bestehenden Gebäudes. Die eigentlich dem Gebäue angedachte Nutzung wird aufgehoben und gegen eine neue Nutzung ersetzt. Anders verhält es sich bei alten Werkstätten, die beispielsweise zu einer Kunststube oder einem Maleratelier umgebaut werden. Zwar verändert sich die Art des Handwerks, doch wo einst eine Schmiede war, kann nun auch ein Maler die Pinsel schwingen.
• Anbau
  er ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Ein Anbau zählt zu den fest im Boden verankerten Bauten, die zugleich das Landschaftsbild verändern und wahrscheinlich weitere Fläche versiegeln. Für einen Anbau ist eine echte Baugenehmigung einzuholen, denn er muss festen Regeln entsprechen. So muss der Abstand zum Nachbargrundstück und zu öffentlichen Wegen gewahrt werden, sofern er eine Höhe von mehr als 1,80 Metern besitzt.

Natürlich müssen solche Maßnahmen gut geplant werden. Die Genehmigung des Anbaus darf allerdings niemals auf die leichte Schulter genommen werden, denn mitunter kann der Wert des Hauses sinken. Aber welche Gefahren gibt es, wenn „schwarz“ gebaut wird?

Ein Überblick:

• Wertverlust
  das Haus ist bei einem illegalen Anbau weniger wert. Das Problem ist schlichtweg, dass die Abriss- und Entsorgungskosten, alternativ die oft kostspieligen Nachgenehmigungsgebühren, in einen eventuellen Verkaufspreis mit eingerechnet werden müssen. Kein Hauskäufer wird ein Objekt zum gewöhnlichen Preis kaufen, wenn er weiß, dass Entsorgungskosten für den Anbau anstehen. Diese Ausgaben werden immer vom Preis abgezogen. Dies könnte auch die bisherige Baufinanzierung beeinträchtigen, wenn die Immobilie als Sicherheit plötzlich deutlich an Wert verliert.
• Versicherung
  der Anbau oder ein umgestaltetes Nebengebäude müssen natürlich mitversichert werden. Der Vertrag steht jedoch auf wackeligen Beinen, denn kommt es beispielsweise zu einem Brand, könnte die Versicherung die Schadensbegleichung zumindest teilweise ablehnen, sobald sie von dem unrechtmäßigen Anbau erfährt.
• Ärger
  letztendlich bedeutet ein nicht genehmigter Anbau oder der Umbau eines anderen Gebäudes Stress und Ärger. Es genügt ein neidischer Nachbar, der der Behörde einen Tipp gibt. Die Kosten für die Errichtung des Anbaus erhält der Eigentümer niemals wieder, dafür muss er sich um eine Genehmigung bemühen oder das Gebäude wieder abreißen.

Es ist zu beachten, dass vielfach nachträgliche Genehmigungen schwieriger zu erhalten sind, als korrekt vorab eingereichte Anträge. Je nach Prüfstelle wird bei nachträglich zur Genehmigung eingereichten Schwarzbauten doch sehr genau hingeschaut. Letztendlich kann fast bei jedem Gebäude irgendetwas gefunden werden, das im weitesten Sinne gegen eine Genehmigung spricht. Bei Schwarzbauten ist das besonders der Fall.

Jeder Anbau muss gut und korrekt geplant werden. ( Foto: Adobe Stock – Paul Maguire )

Anbau planen: Welche Schritte sind dabei wichtig?

Jeder Anbau muss gut und korrekt geplant werden. Vielfach bietet es sich sogar an, in dem Zuge noch weitere Arbeiten durchzuführen. Denn wer ohnehin eine Bodenplatte errichten muss, der kann beispielsweise die Versorgungsleitungen des Hauses in diesem Zug mit austauschen und erneuern. Natürlich kommt es bei der Planung darauf an, was eigentlich geplant wird.

Ist es ein echter Wintergarten oder eine überdachte Terrasse mit festen Seitenwänden? Wird im Neubau ein neuer Wohnraum geschaffen oder das Wohnzimmer in den Neubau hinein erweitert? Auch zu errichtende Gebäude auf dem Grundstück unterstehen diesen Fragen. Es ist schlichtweg ein Unterschied, ob ein fester Hühnerstall, eine Gartenhütte oder ein Gästehaus gebaut werden.

Es gilt:

• Fachkräfte involvieren
  selbst ein einstöckiger Anbau unterliegt der Schwerkraft. Die Planung sollte daher stets von einem Architekten übernommen werden. Eine Ausnahme bilden Fertigbauten, die es auch für Anbauprojekte gibt. Sie sind schon vorab korrekt geplant und werden vor Ort aus Fertigbauteilen zusammengebaut. Je nach Art ist dies sogar in Eigenregie möglich.
• Energetische Grundlagen
  nicht nur muss Strom im Anbau sein, auch die Dämmung sollte gleich mitgeplant werden. Da direkte Anbauten mit dem eigentlichen Haus verbunden werden, lohnt sich die Überlegung, ob nicht auch das Haus modernisiert wird. Es ist stets einfacher, Dämmungen in einem Schwung anzubringen und die Fassade neu zu streichen, als dies später stückweise zu erledigen. Zumal im zweiten Fall schnell Schwachstellen entstehen. Darüber hinaus sorgt eine energetische Optimierung langfristig für Kosteneinsparungen.
• Angebote einholen
  ja nach Größe der geplanten Arbeiten kommen schnell hohe Beträge zusammen. Daher lohnt es sich, vorab Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.

Die Einholung von Angeboten ist für die Finanzierung ohnehin wichtig, denn je nach Kredit müssen sie vorgelegt werden.

Wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, hängt von den geplanten Arbeiten ab. ( Foto: Adobe Stock – k photo 5000 )

Finanzierung klären: Welche Kreditform ist am besten geeignet?

Wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, hängt von den geplanten Arbeiten ab. Ein Anbau in Fertigbauweise, der aus einem Raum und einer direkt angrenzenden Garage besteht, ist für 20.000 Euro erhältlich, sofern viele Arbeiten selbst ausgeführt werden. Allerdings ist die Dämmung in diesem Preis meist nicht enthalten, ebenso wenig wie Arbeiten am Untergrund.

Wer die Fassade des Hauses zusätzlich dämmen und gestalten möchte, der muss ebenfalls mit 20.000 Euro rechnen, in denen der Putz noch nicht enthalten ist. Aus diesem Grund sind Kostenvoranschläge und allgemeine Angebote sehr wichtig. Nur so lässt sich der Finanzbedarf letztendlich errechnen.

Ist dies geschehen, gibt es mehrere Optionen:

• Modernisierungskredit
  für geplante Anbauten und Sanierungsmaßnahmen am Haus sind Modernisierungskredite günstig. Die Zinskosten sind zwar ein wenig höher, dafür ist die Beantragung sehr einfach und es wird keine Grundschuld eingetragen. Das Haus gilt dennoch als Sicherheit, was die günstigen Konditionen erklärt.
• Baukredit
  die bisherige Baufinanzierung kann durchaus um den benötigten Betrag aufgestockt werden. Es kommt allerdings darauf an, wie die Bank vorgeht. Wird ein Zusatzvertrag geschlossen, so könnte sich zumindest das Zinsniveau des neuen Vertrags ändern. Je nach Regelungen im Hauptvertrag kann es auch sein, dass dieser Nachverhandelt wird. Alternativ kann eine völlig neue Baufinanzierung aufgenommen werden. Diese wird wieder ins Grundbuch eingetragen. Achtung: Auch bei der Änderung erfolgt ein neuer Grundbucheintrag, der dem Hausbesitzer in Rechnung gestellt wird. Diese Kosten müssen bei Kreditvergleichen unbedingt berücksichtigt werden.
• Sonstige Kredite
  natürlich ist es auch möglich, einen nicht zweckgebundenen Kredit zu nutzen und einen der vielen Verbraucherkredite zu wählen. Ein Kreditvergleich ist notwendig, zumal diese Darlehen mit dem Modernisierungs- und Baukredit verglichen werden müssen. Oft liegen die Zinsen hier jedoch deutlich höher.

Aber gibt es eigentlich für Anbauten Fördergelder? Ja, mitunter schon, zumindest für die energetischen Maßnahmen sind Fördermittel möglich. Welche dies genau sind, kann aktuell allerdings nicht abschließend gesagt werden, da die Förderpakete allgemein neu geschnürt werden. Energetische Maßnahmen, auch der Um- oder Anbau von Häusern wird dennoch weiterhin gefördert, sofern es sich um selbst genutzten Wohnraum handelt. Dazu zählt übrigens auch ein Anbau, der von der pflegebedürftigen Mutter genutzt werden soll.

Auch ein Anbau ist ein echtes Gebäude, welches zudem mit dem Haupthaus verbunden ist. ( Foto: Adobe Stock – Ingo Bartussek_)

Was ist sonst noch zu beachten?

Es ist ein Fakt: Baumittel sind aktuell schwierig zu erhalten und zudem teuer. Selbst Hausbesitzer, die ihr Vorhaben weitgehend in Eigenregie durchführen wollen, benötigen Baumaterialien. Wer Fachfirmen beauftragt, der sollte genau hinschauen, was im Vertrag steht.

Das gilt insbesondere bei Vorhaben, die erst später beginnen oder über eine längere Zeit andauern werden:

• Preisanpassungen
  gibt es eine Klausel rund um die mögliche Preisanpassung? Viele Bauunternehmen müssen mittlerweile mit ihr arbeiten, da die Preise mitunter binnen weniger Wochen um einhundert Prozent steigen. Die Anpassung sollte aber fest im Vertrag geregelt und begrenzt sein.
• Lieferzeiten
  was passiert, wenn sich die Lieferzeiten massiv erhöhen? Was normalerweise zulasten des Unternehmens ging, könnte nun unterschiedlich behandelt werden. Es ist nicht im Verursachen des Handwerkers, wenn Balken und Bohlen irgendwo an Häfen festhängen. Für den Hausbesitzer ist nun aber wichtig zu wissen, ob er anderweitig Material bestellen kann oder wie die Angelegenheit sinnvoll zu regeln ist.
• Genehmigung
  je nach Stadt oder Gemeinde vergeht einige Zeit, bis eine Baugenehmigung vorliegt. Somit sollte sie rechtzeitig mit allen notwendigen Unterlagen beantragt werden. Es hilft, zwischendurch freundlich nachzufragen, ob es schon eine Entscheidung gibt.

Hinsichtlich der Versicherung gehen Anbauten in der Gebäudeversicherung mit auf, müssen aber natürlich nachgenannt werden. Je nach Anbautyp ist es wichtig, den Versicherungsvertrag zu studieren und ihn gegebenenfalls zu erweitern. Sind beispielsweise die Glasflächen eines Wintergartens mitversichert oder muss in diesem Fall eine andere Lösung gewählt werden?

Gelten die Türen des Wintergartens, sofern er in den Garten öffnet, als sicher verschließbar und werden so auch von der Hausratversicherung anerkannt? Diese kommt nicht für Einbrüche auf, wenn die Türen oder Fenster nicht den gängigen Sicherheitsmerkmalen entsprechen. Eine reine Schiebetür ohne guten Schließmechanismus könnte die Versicherung ablehnen

Fazit – den Anbau nicht auf die leichte Schulter nehmen

Auch ein Anbau ist ein echtes Gebäude, welches zudem mit dem Haupthaus verbunden ist. Er unterliegt den örtlichen Baurichtlinien und darf nicht ohne eine Baugenehmigung errichtet werden. Wer dies doch tut, der muss damit rechnen, den Anbau abreißen zu müssen.

Die Finanzierung des Vorhabens ist hingegen recht einfach, denn nicht nur greifen die Förderungen, auch Modernisierungs- und Baukredite können dafür genutzt werden. Dafür müssen natürlich die wahrscheinlichen Kosten im Vorfeld eruiert werden. Sobald es losgeht, kommt es auf die Verträge an. Bauherren sollten sich aktuell gegen Materialknappheit und Lieferverzögerungen vertraglich absichern, ebenso gegen Preisexplosionen.

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