Bauabnahme: Tipps für Bauherren und alle, die es werden wollen

Die Bauabnahme markiert das Ende der Bauarbeiten und soll die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers bestätigen. Bei der Besichtigung des Baus können allerdings Mängel erkennbar sein, auf die zu reagieren ist.

Bauabnahme: Keine fiktive Abnahme akzeptieren!

Bauherren nehmen bei der Bauabnahme die Bauleistungen ab. Diese wurden seitens des Bauunternehmers erbracht oder durch einzelne Gewerke geleistet. Bauherr und Bauunternehmer besichtigen dazu gemeinsam das Haus und fertigen ein Protokoll über die Besichtigung an. Hierin müssen alle erkennbaren Mängel festgehalten werden, außerdem sind strittige Punkte zu notieren. Durch die Bauabnahme wird die Fertigstellung des Gebäudes bescheinigt und es wird bestätigt, dass der Bauvertrag eingehalten wurde. Das Abnahmeprotokoll gilt als Nachweis über die Abnahme und über eventuell vereinbarte weitere Leistungen oder Mängelbehebungen.

Wichtig: Es sollte keine fiktive Bauabnahme geben! Bei dieser gibt es keine Besichtigung, sondern die Bauleistung wird schriftlich durch den Bauunternehmer bestätigt. Innerhalb von zwölf Werktagen muss dann eine formale Abnahme erfolgen, andernfalls gilt der Bau auch ohne diese als abgenommen. Die Frist kann sich sogar auf nur sechs Tage verkürzen, wenn der Eigentümer das Haus in der Zeit bereits bezieht. Zeigen sich Mängel, ohne dass diese im Protokoll festgehalten wurden, gelten sie ebenfalls als akzeptiert.

Bauherr kann übrigens nicht nur eine private Person sein, sondern auch ein Bauträger, der sich um die Herstellung schlüsselfertiger Gebäude kümmert. Der Bauträger verkauft das Gebäude nach der Fertigstellung meist an Privatpersonen oder gewerbliche Nutzer. Treten später Mängel auf, müssen die neuen Eigentümer diese gegenüber dem Bauträger geltend machen.

Die Bauabnahme hat für den Bauherren einige Folgen und sollte daher mit Bedacht und möglichst viel Fachwissen angegangen werden. Denn: Mit der Abnahme werden alle Rechte und Pflichten an den Bauherren übergeben, weshalb es so wichtig ist, die ersichtlichen Mängel im Protokoll festzuhalten. Die förmliche Abnahme ist die bessere Variaten, denn hierbei wird nicht nur das Abnahmeprotokoll erstellt, sondern es müssen alle beteiligten Parteien und Partner auf der Baustelle zugegen sein. Damit unterscheidet sich die förmliche Abnahme von der formlosen oder der fiktiven Bauabnahme.

In allen Fällen hat die Abnahme folgende Wirkungen:

• Leistungen müssen vergütet werden
• Verjährungsfristen für Ansprüche aus Mängeln beginnen
• die „Gefahr der zufälligen Verschlechterung“ wird auf den Auftraggeber übertragen
• Bauherren verlieren Mängel aus Ansprüchen, wenn diese zwar bei der Abnahme erkennbar sind, aber nicht vorbehalten werden
• ohne Vorbehalt der Mängel liegt die Beweislast für deren Vorhandensein beim Auftraggeber

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich vorher juristischen Rat einholen. Rechtsanwälte beraten und unterstützen bei Fragen rund um den Bau und stehen auch bei eventuellen Streitigkeiten hilfreich zur Seite.

Eine rechtsgeschäftliche Wirkung entsteht nur dann, wenn der Bauherr die Abnahme durchführt! Eine Bauaufsichtsbehörde übernimmt keine Überprüfung von Mängeln bezüglich der Baubeschreibung. Die Bauaufsichtsbehörde kann aber den Rohbau abnehmen, es handelt sich dabei um eine „behördliche Bauabnahme“.

Wie läuft die Bauabnahme ab?

Nachdem der Bauherr über die Fertigstellung des Baus informiert worden ist, muss die Bauleistung abgenommen werden. Dafür wird ein Termin mit dem Bauunternehmer vereinbart und beide nehmen eine Begehung der Baustelle vor. Es wird überprüft, ob alle Leistungen, die im Bauvertrag beschrieben wurden, auch wirklich erbracht worden sind. Häufig zeigen sich dabei strittige Punkte und Leistungen, die noch nachgeholt werden müssen. Ist das der Fall, muss ein neuer Termin für die Bauabnahme vereinbart werden. Wird ein solcher Termin aufgrund von Baumängeln nötig, die erst noch abgestellt werden müssen, sollte der Termin im Abnahmeprotokoll vermerkt werden.

Wichtig ist immer, dass der Bauvertrag als Basis genutzt wird. Wenn dort keine Rede von der Fertigstellung der Außenanlagen ist, kann der Bauherr auch nicht darauf pochen, dass die Abnahme erst dann erfolgt, wenn die Außenanlagen stehen. Das Bauunternehmen muss diese Bauleistung nicht erbringen, die Abnahme erfolgt dennoch, denn das Haus gilt als fertiggestellt.

Ganz wichtiger Punkt, den es zu beachten gilt: Die Bauabnahme gilt erst dann als erfolgt, wenn die beteiligten Seiten das Protokoll auch unterschrieben haben. Erfolgt die Unterschrift nicht, ist die Abnahme nicht rechtsgültig.

 

Diese Punkte sind beim Abnahmeprotokoll zu beachten:

• Aufschreiben von Baumängeln und strittigen Punkten
• Notieren des weiteren Vorgehens
• Vermerken von Nachbesserungsfristen
• Keine vorgefertigten Protokolle unterschreiben!
• nur eine Version des Protokolls ist erlaubt

Wer sicher sein möchte, dass alles seine Richtigkeit hat, sollte einen Sachverständigen für die Abnahme hinzuziehen. Außerdem ist es hilfreich, wenn ein Fachmann über die gesamte Bauphase in das Vorhaben eingebunden ist, denn er kann rechtzeitig mögliche Mängel entdecken und auf deren Beseitigung dringen.

Keine Zahlung der Endsumme vor der Bauabnahme! Die Zahlung wird in der Regel als Abnahme gewertet, was das Vereinbaren von Nachbesserungen und die Absprache über Baumängel ausschließt.

Was ist bei Baumängeln nach der Bauabnahme zu tun?

Abweichungen von den Bauleistungen, die im Bauvertrag vereinbart worden sind, gelten als wesentliche Mängel. Außerdem sind sie nicht nur bauliche Mängel, sondern gelten auch als rechtliche Mängel, zu denen noch technische Mängel hinzukommen können.

Die folgenden Baumängel sind wesentlich:

• Abweichende Mängel: Sie weichen von der Bestellung ab und können sich beispielsweise in einer anderen Dachneigung, Größenunterschieden und einer geringeren Anzahl von Fenstern äußern.
• Rechtliche Mängel: Bei diesen Mängeln kann unter anderem der Brandschutz eine Rolle spielen. Entspricht das Gebäude nicht den aktuellen Bestimmungen, liegen rechtliche Mängel vor.
• Technische Mängel: Ist das Dach undicht, ziehen die Wände das Wasser vom Boden hoch oder befindet sich Wasser im Keller, liegen derartige Mängel vor.

 

Die Mängel, die im Protokoll vorbehalten werden, müssen innerhalb von fünf Jahren beseitigt werden. Der Bauunternehmer unterliegt einer Gewährleistungsfrist, die sich auf diesen Zeitraum erstreckt und innerhalb derer er zur Nacherfüllung verpflichtet ist. Er muss dafür eine Mängelrüge übersandt bekommen, in der der Mangel beschrieben und bestenfalls fotografisch unterlegt wird. Außerdem muss eine Frist für die Nachbesserung gesetzt werden. Danach darf das Recht zur Ersatzvornahme geltend gemacht werden. Dabei handelt es sich um eine Rückforderung der Kosten, die dem Eigentümer durch Nachbesserung des Mangels entstanden sind.

Bestellt dieser ein anderes Unternehmen, weil das Ursprüngliche den Mangel nicht behebt, dürfen die Kosten vom eigentlich zur Leistung verpflichteten Unternehmen zurückgefordert werden. Außerdem sind der Rücktritt vom Vertrag, eine Minderung und sogar ein Schadenersatz möglich.

Was ändert sich durch die Bauabnahme für den Bauherren?

Wie bereits beschrieben, ändert sich durch die Bauabnahme vor allem die rechtliche Situation für den Bauherren. Der Bau geht mit diesem Termin offiziell an den Eigentümer über, meist findet in dem Rahmen auch die Schlüsselübergabe statt. Damit einher gehen alle Aspekte, die die Übernahme der rechtlichen Verpflichtungen betreffen. Damit ist die Abnahme einer der wichtigen Rechtsakte beim Hausbau und sollte dementsprechend umsichtig und fachmännisch durchgeführt werden. Auch hier sei noch einmal darauf hingewiesen, wie wichtig es ist, dass schon beim Hausbau auf die genaue Auflistung aller Leistungen geachtet wird, denn spätestens bei der Bauabnahme wird diese Liste wichtig.

Jeder Bauherr sollte vor allem auf die Kleinigkeiten achten, die anfangs eher stiefmütterlich und als Selbstverständlichkeit bezeichnet werden. Genau das sind sie nicht, wie jeder Bauherr weiß, der sich schon einmal um die nicht erbrachte Leistung des Einbaus der ausgewählten Türen oder ähnlicher scheinbarer Kleinigkeiten kümmern musste. Lieber zu viel aufschreiben als zu wenig! Beschriebene Leistungen, die ein Wahl offenlassen, sollten im Bauvertrag daher näher beschrieben und möglichst konkretisiert werden.

Ansonsten gilt, dass der Bauherr nur offizieller Eigentümer des Baus ist, dass er aber auch die Pflicht zur Zahlung der Endsumme hat. Damit gilt das Bauvorhaben als beendet.

Wer sich nicht sicher ist, ob er bei der Bauabnahme alle möglichen Mängel erkennen kann, sollte auf einen Sachverständigen setzen. Ein Gutachter ist ein unabhängiger Experte, der einen geschulten Blick mitbringt und genau weiß, worauf es beim Hausbau ankommt. Er kann auch verborgene Mängel aufdecken, die ein Bauherr, der das erste Mal in seinem Leben ein Eigenheim errichten lässt, kaum kennen und erkennen kann. Der Gutachter weiß, an welchen Stellen im Haus die häufigsten Mängel auftreten und wo es sich lohnt, genauer hinzuschauen.

Die Sachverständigen begehen das Haus teilweise schon vor der Abnahme und erstellen ein Gutachten, das zur endgültigen Bauabnahme mitzubringen ist. Hier kann auf Fehler hingewiesen werden, die bereits vorab erkennbar waren. Außerdem ergibt sich so die Möglichkeit, eventuelle Mängel noch vor Fertigstellung des Baus zu beheben, sodass es später gar nicht erst zur Mängelbeseitigung im Nachhinein kommen muss. Ein professionelles Gutachten kann zwar zwischen zwei- und dreitausend Euro kosten, allerdings lohnt sich die Investition, wenn wesentliche Mängel direkt beseitigt werden können.

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