Eigentumswohnung: Das sind Ihre Rechte und Pflichten

Für Wohnungseigentümer ist es wichtig, Hintergrundwissen zu Themen wie Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu haben: So lassen sich rechtliche Probleme besser lösen.

Welche Rechte Wohnungseigentümer haben

Wer eine Wohnung besitzt, der sollte über seine eigenen Rechte aber auch über die Verpflichtungen Bescheid wissen. Das beginnt mit Überlegungen zur Eigennutzung und reicht hin bis zu speziellen Gebrauchsregelungen. Das Hauptrecht der Eigentümer besteht darin, die Wohnung selbst zu nutzen. In einem Mehrfamilienhaus steht außerdem noch gemeinschaftliches Eigentum zur Verfügung.

Bei dem Sondereigentum handelt es sich um die Wohnung der Eigentümer, in der diese selbst wohnen oder die von ihnen vermietet oder verpachtet wird. Unabhängig von der Art der Verwendung schließt das Sondereigentum die Nutzung durch andere Personen aus. Laut §§ 13, 14, 15 Wohnungseigentümergesetz (kurz: WEG) bezieht sich das Sondereigentumsrecht auf die Regelungen und Einschränkungen, die in der entsprechenden Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegt sind.Hier geht es unter anderem um die gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten, die häufig ausgeschlossen wird. Dabei handelt es sich möglicherweise auch um die touristische Vermietung.

In Bezug auf bestimmte Einwirkungen durch weitere Miteigentümer oder durch die Nachbarn müssen die Bewohner der Immobilie gewisse Einschränkungen dulden. Dazu gehören beispielsweise Belästigungen durch Lärm oder Gerüche.

Video: Eigentümerversammlung in der WEG – Wer darf teilnehmen? Ist eine Vertretung möglich?

Rechtliche Details zum Gemeinschaftseigentum

In § 13 Abs. 2 WEG wird den Miteigentümern das Recht zugestanden, das Gemeinschaftseigentum zu gebrauchen. Auch der Mieter des Miteigentümers darf die betreffenden Räumlichkeiten nutzen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. In §§ 14,15 WEG werden die Beschränkungen dieses Rechts definiert, die den Regelungen der geltenden Gemeinschaftsordnung entsprechen.

In § 16 Abs. 1 WEG wird der Anteil an der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt. In diesem Zusammenhang geht es auch um die gemeinsamen Mieteinnahmen und um die Zinseinkünfte aus dem Gemeinschaftsvermögen. Wenn ein Garten vorhanden ist, teilen sich die Bewohner das Obst oder nutzen den Außenbereich gemeinsam.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Bei einem Mehrparteienhaus sind die Wohnungen selbst das Sondereigentum, während viele andere Bereiche dem Gemeinschaftseigentum angehören. Wer sich über seine rechtliche Lage informieren möchte, sollte sich mit den Details zur Definition von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zur Eigentümergemeinschaft befassen. Ein Ratgeber zum Thema Eigentümergemeinschaft hilft dabei, die Unterschiede zu erkennen und die genaue Aufteilung der Räumlichkeiten und Kosten zu klären.

Wichtige Fragen zwischen den Eigentümern betreffen die Höhe des Miteigentumsanteils sowie die Berechnung des Hausgelds und der Nebenkosten. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält alle wichtigen Antworten dazu und hilft, die manchmal schwer erkennbaren Grenzen zwischen Sondereigentum, Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum festzulegen.

Das Sondereigentum beschränkt sich auf die Räume und Gegenstände, die lediglich einem Eigentümer gehören und von ihm genutzt werden. (#01)

Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum?

Das Sondereigentum beschränkt sich auf die Räume und Gegenstände, die lediglich einem Eigentümer gehören und von ihm genutzt werden. Es können einzelne Elemente hinzugefügt oder entnommen werden, ohne dass dadurch die Miteigentümer beeinflusst werden oder dass sich die Außenansicht verändert.

Vor dieser Definition gehören die folgenden Dinge zum Sondereigentum:

Bodenbeläge und Wanddekoration (Teppiche, Tapeten, Deckenverkleidungen),
nicht tragende Wände,
Badeinrichtung mit Armaturen,
Versorgungsleitungen,
Innentüren.

Alle Elemente, die nicht dem Sondereigentum zugerechnet werden, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Das sind:

Treppenhaus und Aufzug,
Dach, Decken und Fenster,
Heizungsanlage und Versorgungsleitungen außerhalb der Eigentumswohnung,
Estrich.

Der Wohnungseigentümer und seine Pflichten

Als Wohnungseigentümer hat man die Pflicht der Instandhaltung, die Gebrauchspflicht sowie gewisse Duldungspflichten.
Die Instandhaltungspflicht ist in § 14 Nr.1 WEG definiert. Sie verpflichtet den Eigentümer dazu, das Sondereigentum insoweit instand zu halten, dass den anderen Eigentümern kein Nachteil aus der Vernachlässigung entsteht. Hier ist von dem geordneten Zusammenleben die Rede, das darauf basiert, dass sich jeder an das richtige Maß hält. Wenn sich die Wohnungseigentümer nicht selbst um die Instandhaltung kümmern und die Kosten dafür übernehmen, werden sie womöglich schadenersatzpflichtig.

Bei der Gebrauchspflicht steht der Mindeststandard des eigenen Verhaltens im Mittelpunkt. Das Gesetz legt fest, dass kein anderer Miteigentümer einen deutlichen Nachteil erleidet, als das beim normalen, geordneten Zusammenleben unvermeidbar wäre. Falls das Verhalten diese Grenze überschreitet, kann der geschädigte Miteigentümer einen Unterlassungsanspruch beantragen. Ein solcher Fall kann unter anderem durch bauliche Arbeiten ausgelöst werden.

In einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen teilen sich die Eigentümer die Haftung und auch die Pflichten. (#02)

Die Duldungspflichten

Wohnungseigentümer haben Sorge zu tragen, dass die Mieter oder die Personen, die in seiner Immobilie wohnen, die Duldungspflichten berücksichtigen. Diese Grundlage ist in § 14 Nr. 2 WEG klar definiert. Gleichzeitig hat der Eigentümer selbst die Pflicht, das Verhalten der anderen Miteigentümer zu dulden, wobei der entsprechende Rahmen gewahrt werden muss. Ähnliches gilt auch für die damit zusammenhängenden Nachteile, für die ebenfalls eine Duldungspflicht besteht.

§ 14 Nr. 4 WEG legt außerdem fest, dass man bei Instandhaltungsmaßnahmen die Nutzung des Gemeinschafts- und auch des Sondereigentums dulden muss, wenn die geplanten Arbeiten das Betreten sowie die Benutzung erfordern. Des Weiteren sind die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG zur Duldung verpflichtet, wenn Installationsarbeiten für Festnetztelefon, TV-Empfang oder Energieversorgung stattfinden.

Spezielle Pflichten für Wohnungseigentümer

In einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen teilen sich die Eigentümer die Haftung und auch die Pflichten. Häufig werden gewisse Pflichten auf die Mieter übertragen. So kann man im Mietvertrag festlegen, dass sich die Wohnungsmieter um die Räumung und Reinigung der Gehwege vor dem Haus kümmern. Die Eigentümer behalten dabei jedoch die Überwachungspflicht.

Wenn eine solche Räumpflicht nicht vertraglich festgehalten wurde, werden die Eigentümer gegebenenfalls schadenersatzpflichtig. Dann treten sie als Gesamtschuldner auf, wenn eine Person auf nassem Herbstlaub oder eisglatten Stufen hinfällt und sich eine Verletzung zuzieht. So hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden (Az. 3 U 93/01).

Wenn das Laub fällt

Die städtische Satzung legt fest, welcher Bereich der Gehwege zu reinigen ist. Wenn die zur Räumung verpflichteten Eigentümer auf Reisen sind, müssen sie vorher eine Vertretung beauftragen. In einem Urteil wurde allerdings entschieden, dass der Eigentümer in diesem Fall keine Überwachungspflicht hat, denn es ist nicht zumutbar, vom Urlaub aus zum Haus zu fahren und hier zu kontrollieren, ob der Gehweg richtig freigeräumt wurde (OLG Schleswig, Az. 11 U 137/11).

Auch die Uhrzeit spielt eine Rolle. Wer schon um 7 Uhr morgens auf glitschigem Herbstlaub ausrutscht, der kann bei einer Verletzung keinen Schadenersatz beanspruchen. Eine so frühe Gehwegräumung kann dem Eigentümer nicht zugemutet werden, hat das Landgericht Frankfurt am Main entschieden (Az. 2/23 O 368/93).

Wer ist für die Laubentfernung zuständig?

Das Laub weht in den Herbstmonaten anscheinend aus allen Richtungen vors eigene Haus. Doch gleichgültig, ob es aus dem Nachbargarten kommt oder aus dem eigenen Vorgarten: Man muss das Laub wegräumen, das vor der eigenen Haustür liegt. Wenn die Laubbäume in der Straße kahl werden, ist der Griff zum Laubsauger oder zur Harke unumgänglich: Auch das Laub vom Nachbarn muss weggeräumt werden. Das Amtsgericht München hat entschieden, dass diese Regelung auf jeden Fall in solchen Bezirken gilt, wo eine Laubbepflanzung die Regel ist (Az. 114 C 31118/12). Eine Entscheidung vom OLG Hamm hat einen Antrag auf Kostenerstattung für das Freiräumen abgelehnt (Az. 5 U 161/08).

Erst wenn so viel Laub auf den Wegen liegt, dass es von den Eigentümern nicht allein bewältigt werden kann, wird der ortsübliche Aufwand überschritten. In diesem eher seltenen Fall geht die Verantwortung auf den Nachbarn über, auf dessen Grundstück der Laubbaum steht, oder auf die Gemeinde.

Gerade bei einer Eigentümergemeinschaft ist es wichtig, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen. (#03)

Administrative Pflichten von Wohnungseigentümern

Die Eigentümer müssen sich schon beim Kauf der Wohnung um viele administrative Aufgaben kümmern:

Mietersuche,
Behebung von Schäden,
Erledigung der Korrespondenz,
Abrechnungen prüfen.

Wenn die Eigentümer nicht selbst in die Wohnung einziehen, verwandelt sich die Immobilie häufig in ein Renditeobjekt. Je nach Lage und Bausubstanz kann man hohe Mieteinnahmen erzielen und oft sogar eine Wertsteigerung.

Bei der Vermietung einer Wohnung ist der Eigentümer für zahlreiche Dinge verantwortlich. Wenn ein Rohr verstopft ist oder die Heizung nicht optimal funktioniert, muss er die nötigen Reparaturen in die Wege leiten. Einige Wohnungseigentümer entscheiden sich dafür, diese Aufgaben an einen Experten abzugeben. Sie bezahlen lieber einen Hausmeisterdienst und haben dafür weniger Stress.

Welche Pflichten die Hausverwaltung übernimmt

Gerade bei einer Eigentümergemeinschaft ist es wichtig, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen. Diese ist verantwortlich dafür, die Eigentümer über nötige Instandhaltungsarbeiten zu informieren. Auch Hinweise zur Gebrauchs- und Duldungspflicht erfolgen oft durch den Hausverwalter.

Wenn mehrere Wohnungseigentümer gemeinsame Entscheidungen treffen müssen, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. Diese beziehen sich häufig auf eine gerechte Aufteilung der Nebenkosten. Auch andere Themen wie Renovierungen haben ein hohes Konfliktpotenzial. Die Hausverwaltung soll dabei helfen, solche Probleme aus dem Weg zu schaffen. Das gelingt vor allem dadurch, dass viele Aufgaben im Zusammenhang mit dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgegeben werden.

Die Beauftragung einer Hausverwaltung

Die Investition in eine professionelle Hausverwaltung lohnt sich auf jeden Fall, denn einerseits erspart man sich damit viel Zeitaufwand, andererseits helfen die Experten auch bei der Abstimmung hinsichtlich der zukünftigen Baumaßnahmen. Im Optimalfall betreut der Verwalter die gesamte Wohnanlage: einmal im Auftrag der einzelnen Vermieter, zweitens auf Wunsch der Eigentümergemeinschaft.

Im Zusammenhang mit der Verwaltung des Sondereigentums kann man einen Einzelvertrag mit dem Verwalter aufsetzen. Hierbei handelt es sich um einen Vertrag für die Miet-Verwaltung. Wer lieber einen externen Dienst beauftragen möchte, kann sich auch für einen anderen Verwalter entscheiden. Mit Abschluss des Vertrags kann der Miet-Verwalter den Wohnungseigentümer vertreten und ist damit ein unverzichtbarer Ansprechpartner für ihn sowie für den Mieter.

Video: Rechte und Pflichten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Hinweise zur Bestellung eines Hausverwalters

Bei einer Eigentümerversammlung kommen alle für die Wohnungseigentümer relevanten Themen zur Sprache. Hier geht es darum, Probleme zu klären und Entscheidungen zu treffen. Standardmäßig findet die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich statt, wie in 24 Abs. 1 WEG nachzulesen ist. Sie wird von der Hausverwaltung vorbereitet, die die Eigentümer dazu einlädt.

Auch die Bestellung des Hausverwalters wird im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen. Häufig geschieht das gleich in der entsprechenden Teilungserklärung, sodass man auf eine ordnungsgemäße Hausverwaltung zählen kann. Laut § 26 Abs. 1 WEG reicht bei der Eigentümerversammlung ein einfacher Mehrheitsbeschluss für die Bestellung der Verwaltung aus. Ohne einen Verwalter können die Miteigentümer über gerichtliche Schritte eine Hausverwaltung bestellen. In diesem Fall legt das Gericht fest, wer der Verwalter wird.

Falls sich herausstellt, dass der bestellte Verwalter untauglich für die in § 21 Abs. 4 WEG definierten Arbeiten ist, können sich die Eigentümer für einen anderen Hausverwalter entscheiden.