Haus kaufen ohne Eigenkapital? Grundsätzlich ist dies möglich, allerdings raten Finanzexperten davon ab. Derartige Vorhaben werden deutlich teurer und können zu einer unerwartet hohen Verschuldung führen.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Haus kaufen ohne Eigenkapital: Banken räumen Möglichkeiten ein
Immer mehr Menschen wünschen sich, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und der Mietwohnung den Rücken kehren zu können. Zu diesen Menschen gehören auch stetig mehr junge Leute, die schon allein aufgrund der Kürze der Berufstätigkeit selten über die für einen Immobilienkredit nötigen Ersparnisse verfügen. Schnell stellt sich die Frage, ob es nicht möglich ist, ein Haus zu kaufen, ohne Eigenkapital einzubringen.
Die Banken sagen immer häufiger Ja, allerdings hängen für sie einige Voraussetzungen an dieser Zusage. Immerhin arbeiten Banken gewinnorientiert und wollen ihr Geld eines Tages wiederhaben. Natürlich mit so vielen Zinsen wie möglich, um den Gewinn hoch und das Verlustrisiko niedrig zu halten.
Voraussetzungen und Risiken beim Haus kaufen ohne Eigenkapital
Banken entscheiden im Einzelfall und nach Prüfung der individuellen Voraussetzungen, ob der Hauskauf mit kaum Eigenkapital ermöglicht wird oder ob die Vorbehalte wegen der finanziellen Situation der Kreditantragsteller zu groß sind.
Die meisten Kreditinstitute sind gegen eine entsprechende Absicherung bereit, die Möglichkeiten zur Vollfinanzierung des Hauskaufs einzuräumen.
Diese Absicherung besteht in der Regel in deutlich höheren Zinsen und allgemein strengeren Kreditbedingungen.
Vereinfacht gesagt: Die Bank möchte sich gegen einen möglichen Zahlungsausfall so gut wie möglich absichern und verlangt daher vom Kreditnehmer höhere Zinsen.
Somit sind die Einnahmen des Kreditgebers schon einmal höher, sollte tatsächlich ein Zahlungsausfall auftreten.
Bei jedem Kreditantragsteller wird die Bonität geprüft, wofür unter anderem der Schufa-Score herangezogen wird. ( Foto: Adobe Stock-ludariimago)
Keine 70 – 30 – Regelung mehr
Noch vor einigen Jahren gab es die bekannte 70 – 30 – Regelung beim Immobilienkauf bzw. bei der Finanzierung eines solchen. Diese Regelung besagt, dass 70 Prozent der benötigten Summe aus einem Kredit stammen können, 30 Prozent hingegen sollen durch eigenes Kapital des Immobilienkäufers gedeckt sein. Doch genau hier hapert es mitunter gewaltig und die geforderten 30 Prozent stehen nicht zur Verfügung.
Banken entscheiden im Einzelfall und nach Prüfung der individuellen Voraussetzungen. ( Foto: Adobe Stock-HBS)
Also gehen potenzielle Immobilienkäufer zu ihrer Bank und wollen einen Kredit haben, der mehr als die 70 Prozent abdeckt. Im besten Fall werden sogar 100 Prozent der Kosten, die mit dem Kauf und der Übertragung des Eigentums einer Immobilie verbunden sind, durch die Bank per Kredit übernommen. Damit ist es möglich, ein Haus zu kaufen, ohne Eigenkapital haben zu müssen, denn inzwischen wird nicht nur die Kaufsumme per Kredit finanziert, sondern auch die Nebenkosten, die mit dem Hauskauf verbunden sind. Dazu zählen unter anderem die Notarkosten, die Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch sowie weitere An- und Ummeldegebühren.
Haus kaufen ohne Eigenkapital: Die Voraussetzungen
Das nötige Kapital ist nicht vorhanden, dennoch soll ein Haus oder eine Eigentumswohnung gekauft werden? Dann ist es zum einen möglich, eine staatliche Förderung zu nutzen, die unter anderem für die Sanierung von Wohnraum gewährt und über die Hausbank beantragt wird.
Zum anderen kann das nötige Kapital von der Bank kommen, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind und die Bank den Antrag auf Vollfinanzierung nach Prüfung aller Möglichkeiten positiv entscheidet:
Sehr gute Bonität
Bei jedem Kreditantragsteller wird die Bonität geprüft, wofür unter anderem der Schufa-Score herangezogen wird. Dort darf es keine Eintragungen geben.
Wer sein Haus kaufen und ohne Eigenkapital auskommen will, sollte daher am besten vor der Kreditantragstellung Einblick in die Schufa nehmen und sich entsprechend informieren.
Teilweise sind dort auch Einträge vorhanden, die fehlerhaft sind.
Hohes Einkommen
Ist kein Eigenkapital vorhanden, möchte das Kreditinstitut das Geld aus anderer Quelle gesichert wissen. Das Einkommen spielt daher eine große Rolle. Der Job darf nicht befristet sein bzw. muss die Befristung außerhalb der Laufzeit des Kreditvertrags liegen. Es gibt zudem Möglichkeit, um ein als zu niedrig eingestuftes Einkommen auszugleichen: Dafür muss ein Bürge beigebracht werden, der im Falle eines Zahlungsausfalls einspringt und gegenüber dem Kreditinstitut das Darlehen besichert.
Keine offenen Kredite
Der Kreditnehmer darf keine weiteren Kredite haben oder sein Einkommen muss so hoch sein, dass er diesen sowie den Hauskredit problemlos bedienen kann. Die Bonität wird sogar positiv bewertet, wenn ein Kredit sicher und fortlaufend bedient wird.
Positive Immobilienbewertung
Ein Kreditgeber möchte eine Immobilienbewertung sehen und wissen, dass der Wert des Objekts hoch genug ist, um den Kredit abzusichern. Da die Immobilie im Falle des Zahlungsausfalls und keiner anderweitigen Einigung durch die Bank veräußert werden kann, muss der Objektwert dem Kreditwert annähernd entsprechen.
Kein hohes Alter
Kreditantragsteller, die ein Haus kaufen und ohne Eigenkapital finanzieren wollen, dürfen nicht zu alt sein. Im besten Fall ist der Kredit so angelegt, dass er mit Eintritt ins Rentenalter abbezahlt ist.
Immer mehr Menschen wünschen sich, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und der Mietwohnung den Rücken kehren zu können. ( Foto: Adobe Stock-deagreez )
Nachteile auf einen Blick: Lieber kein Haus kaufen ohne Eigenkapital
Zahlreiche Nachteile lassen den Schluss zu, dass der Hauskauf ohne genügend eigenes Geld nicht zu empfehlen ist.
Die Risiken des Immobilienkaufs ohne Eigenkapital sind zahlreich und jedem Interessenten an einer solchen Lösung sollte klar sein, dass der Hauskauf damit am Ende sehr teuer wird.
Faustregel: Je weniger Eigenkapital, desto teurer der Kredit. Kreditnehmer belasten sich auf viele Jahre gesehen mit einer hohen Kredit- und Zinsrate, denn der deutlich teurere Kredit muss erst einmal abbezahlt werden.
Wer weiß, dass das Einkommen auf diese Zeit gesichert ist, dürfte damit kein Problem haben.
Wer aber damit rechnen muss, seinen Job nicht für die nächsten 20 Jahre ausüben zu können und damit eine Unsicherheit bezüglich des Einkommens hinnehmen muss, sollte über die Vollfinanzierung nachdenken und gegebenenfalls andere Lösungen finden.
Die Nachteile der Nullfinanzierung eines Immobilienkaufs auf einen Blick:
- höhere Zinsen, damit höhere Belastung auf längere Sicht
- höhere Kreditsumme durch höheren Zinssatz und Aufnahme der Nebenkosten in den Kredit
- längere Laufzeit, damit höheres Risiko für Unsicherheiten wie Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit
- schwierigere Anschlussfinanzierung
Gerade der letzte Punkt ist wichtig: Ist eine Anschlussfinanzierung nötig, wird diese meist teurer.
Der Grund: Zum Zeitpunkt des nötigen Anschlussdarlehens ist noch eine höhere Kreditsumme offen, die wiederum abgesichert werden muss.
