Haus kaufen und wieder verkaufen: Ab wann geht das steuerfrei?

Der Staat verdient über die zu zahlenden Steuern kräftig an jedem Kauf und Verkauf mit. Doch wie können Sie ein Haus kaufen oder verkaufen und dabei die Steuern sparen? Ist das überhaupt möglich und wenn ja, was müssen Sie berücksichtigen?

Haus kaufen und verkaufen: Spekulationsfrist berücksichtigen!

Jeder, der ein Haus gekauft hat und dieses wieder verkaufen möchte, sollte sich mit dem Begriff der Spekulationsfrist auskennen. Diese beträgt insgesamt zehn Jahre und gilt beim Immobilienverkauf durch eine Privatperson. Möchte ein Hausbesitzer seine Immobilie vor Ablauf dieser Frist veräußern, so muss er auf den erzielten Gewinn Steuern zahlen.

Als die Abgeltungssteuer eingeführt wurde, dachte der Gesetzgeber gar darüber nach, den Verkauf von Immobilien immer zu besteuern. Das heißt, dass bei jedem Verkauf eine Steuerzahlung fällig gewesen wäre. Doch dann entschied man, dass die bisher bekannte Frist auch weiterhin beibehalten werden sollte und damit der Gewinn nicht zu versteuern ist. Der Wertzuwachs der Immobilie kann somit beim Verkäufer verbleiben und muss nicht mit dem Staat geteilt werden.

Video: Immobilienverkauf – Welche Auswirkungen hat die Spekulationsfrist?

Haus kaufen und verkaufen: Regelung bei gewerblichen Verkäufern

Gewerbliche Verkäufer hingegen müssen andere Regelungen berücksichtigen. Für sie gilt, dass sie den erzielten Gewinn immer versteuern müssen. Doch wer gilt als gewerblicher Verkäufer? Der Gesetzgeber sieht hier die Regelung vor, dass jemand gewerblich handelt, wenn er pro Jahr mindestens drei Immobilien verkauft. Allerdings ist die Regel nicht ganz so starr, wie sie auf den ersten Blick scheint, denn auch diejenigen, die konsequent nur zwei Häuser pro Jahr kaufen und wieder veräußern, können durch den Fiskus als Gewerbetreibende eingestuft werden.

Hier wird unterstellt, dass sie absichtlich unter der Grenze zur Gewerblichkeit bleiben und daher eine Beschränkung auf diese zwei Immobilien vornehmen. Die Regelmäßigkeit des Verkaufs spielt eine Rolle, und wenn sich diese Verkaufstätigkeit über Jahre hinzieht und immer wieder vergleichbar geartet ist, steht die Gewerblichkeit für das Finanzamt fest. Die Folge: Alle erzielten Gewinne aus der Veräußerung müssen versteuert werden.

Haus und Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist kaufen und verkaufen

Wer sich ein Haus oder Grundstück kauft, dieses nicht selbst nutzt und erst nach Ablauf der Frist von zehn Jahren wieder verkauft, muss keine Steuern abführen. Das gilt auch dann, wenn das Haus oder die Wohnung in dem Jahr, in dem die Veräußerung stattfindet, sowie in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde, ist das Verkaufen nicht mit Steuern behaftet. Ob es reicht, wenn nur ein Zimmer im ganzen Gebäude selbst genutzt wird, wird unterschiedlich bewertet. Doch auch dazu kann der Steuerberater im Einzelfall Auskunft geben.

Nun kann aber der Fall eintreten, dass ein Haus gekauft wurde, dann aber aus privaten Gründen vorzeitig wieder verkauft werden muss. Das Verkaufen innerhalb der Spekulationsfrist stellt meist einen Notverkauf dar, denn in der Regel werden Häuser und Grundstücke von Privatkäufern nicht nach derartig kurzer Zeit wieder verkauft. Hier ist es eventuell nötig, ein auf dem Haus lastendes Darlehen (z. B. zum Kaufen und Modernisieren in Anspruch genommen) zu kündigen, damit dieses frei von Belastungen zu veräußern ist. Die Banken mögen es jedoch nicht, wenn der Kreditnehmer sein Darlehen vorzeitig ablöst, und verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Da der Kauf des Hauses nun noch nicht so lange her ist und Sie innerhalb der Spekulationsfrist Steuern zahlen müssten, können Sie die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung von den zu entrichtenden Steuern abziehen. Damit wirkt sich diese „Strafgebühr“, die von den Banken verhängt wird, steuermindernd aus. Meist ist das aber nicht ohne Rückfragen und viel Erklärungsbedarf durchführbar, daher sollte von einem Verkauf innerhalb dieser Frist nach Möglichkeit abgesehen werden.

Haus kaufen und verkaufen: Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Wie hoch die Spekulationssteuer ist, die Sie im Falle des Verkaufs des Hauses innerhalb der gesetzlichen Frist zahlen müssen, hängt unter anderem von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Auch der Wertzuwachs des Gebäudes bzw. des Grundstücks seit dem Kaufen spielt hier eine Rolle und wirkt sich maßgeblich auf die Höhe der Steuern aus. Wenn Sie die Immobilie zum Mieten ausschreiben, können Sie die Abschreibungen der vergangenen Jahre mindernd auf die Anschaffungskosten umlegen. Bei Altbauten, die aus der Zeit von vor 1925 stammen, sind das 2,5 Prozent, bei danach errichteten Altbauten bzw. Neubauten werden 2 Prozent als Abschreibung pro Jahr anerkannt.

Veräußern Sie nun die Wohnung oder das Haus und erhalten dafür beispielsweise 320.000 Euro, so können Sie hierbei noch die Kosten, die für die Veräußerung angefallen sind (Renovierungsarbeiten u. ä.) mindernd ansetzen. Nehmen wir an, dies sind 10.000 Euro. Nun ziehen Sie noch die Anschaffungskosten ab – um die Abschreibung mindern, wenn Sie das Objekt zum Mieten freigegeben hatten! Der Einfachheit halber rechnen wir hier ohne die AfA (Abschreibung für Abnutzung) und nehmen den Kaufpreis von 250.000 Euro an. Damit ergibt sich ein zu versteuernder Gewinn von 60.000 Euro. Der persönliche Steuersatz liegt vielleicht bei 40 Prozent. Die Steuer, die Sie nun entrichten müssten, beträgt 24.000 Euro.

Je niedriger Ihr persönlicher Steuersatz ist, desto niedriger sind auch die zu zahlenden Steuern. Sie sinken außerdem, wenn Sie die AfA oder andere Kosten abziehen können. Zu den Kosten, die als Nebenkosten beim Kaufen oder Verkaufen entstehen, zählen die Grundsteuer, die Maklergebühren, die Notarkosten und eventuelle Gerichtskosten. Der persönliche Steuersatz hingegen berechnet sich nach dem Einkommen, welches insgesamt von Ihnen versteuert werden muss, wobei auch Kapitalanlagen und weitere Geldzuflüsse berücksichtigt werden müssen.

Zu den Themen Steuersatz und Abschreibung kann der Steuerberater nähere Auskünfte geben. Generell ist es empfehlenswert, ihn bei derartigen Verkäufen vorab zu befragen, meist hat er noch Tipps auf Lager, wie sich ein weiterer Sparvorteil erzielen lässt. Die Kosten für den Steuerberater werden durch das eingesparte Geld (weil geringere Steuern anfallen) rasch wieder wettgemacht.

Sonderfall: Selbstnutzung des Hauses nach dem Kaufen

Paragraph 23 des Einkommenssteuergesetzes regelt, dass beim Hausverkauf innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf keine Steuer zu zahlen ist, wenn dieses seit dem Kaufen selbst genutzt wurde. Das gilt auch dann, wenn der Wohnraum nicht die ganze Zeit über selbst bewohnt worden ist, sondern nur im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Dabei muss es sich nicht immer um volle Kalenderjahre handeln, auch angebrochene Jahre zählen. Ob alle Zimmer genutzt werden, spielt dabei keine Rolle – die Nutzung an sich ist relevant.

Dabei muss die Frage berücksichtigt werden, was denn eigene Wohnzwecke sind? Darunter ist zu verstehen, dass Sie Ihre Immobilie selbst bewohnt haben oder dass die Familie dort gewohnt hat. Das Finanzamt zählt zur Familie aber nur die eigenen Kinder und auch das nur, wenn Sie noch das Kindergeld für den Nachwuchs beziehen. Das heißt, wenn Ihr Sohn oder Ihre Tochter in der Ausbildung oder im Studium befindlich ist und dieses Objekt als Wohnraum nutzt, bleibt die Veräußerung steuerfrei (Kindergeld berücksichtigen!). Wohnt jedoch ein anderer Verwandter dort, so muss der Wertzuwachs versteuert werden. Großeltern, Eltern, Tante, Onkel, Cousin und Cousine zählen also nicht zu denjenigen, die eine Steuerzahlung verhindern können.

Video: Immobilien erben/vererben, Erbschaftssteuer, Leibrente

Häuser kaufen und verkaufen: Was ist bei einem Erbe?

Wer ein Erbe erhält, kann dieses unter bestimmten Umständen steuerfrei bekommen. Das gilt für nähere Verwandte – wer nicht mit dem Erblasser verwandt war, muss sich mit der Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Nun möchte sicherlich nicht jeder Erbe ein solches Objekt behalten – private oder berufliche Gründe können entgegenstehen. Wer sich dann zu einem Verkauf entschließt, bekommt es wieder mit den Steuern zu tun, auch wenn er selbst vielleicht als Enkel vom Freibetrag der Erbschaftssteuer profitieren konnte.

Doch das sind zwei völlig verschiedene Aspekte – eines ist der Kauf, das andere der Verkauf des Objekts. Um nun die Steuern beim Verkaufen berechnen zu können, muss der Verkehrswert des Gebäudes oder Grundstücks bekannt sein. Allgemeine Kriterien führen aber immer nur zu einem etwaigen Verkehrswert, wirklich exakt sind derartige Angaben dann nicht. Anders sieht es aus, wenn Sie ein Gutachten beauftragen, bei dem auch wertmindernde Sachverhalte mit berücksichtigt werden. Das kann am Ende dazu führen, dass Sie einige Tausend Euro Steuern sparen.

Übrigens fällt generell keine Erbschaftssteuer an, wenn der Erblasser bis zu seinem Tode in dem Haus oder der Wohnung gelebt hat oder wenn Sie als Erbe dort wohnen. Dann muss allerdings der Zeitraum von zehn Jahren eingehalten werden, der seit der Übernahme des Wohnraums bis zum Erbfall vergangen sein sollte.

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