Ein leicht modriger Geruch, dunkle Stellen an der Wand – Schimmel in der Wohnung ist für Mieter erst einmal ein Schreck. Umso wichtiger ist es, die eigenen Rechte und auch Pflichten zu kennen, um richtig reagieren zu können. Während der erste Gedanke bei Schimmel in der Wohnung eine Mietminderung ist, sollten Mieter wissen, dass diese nicht immer durchgeführt werden kann.
Wie kommt es zu Schimmel in der Wohnung?
Schimmel ist eine Reaktion darauf, dass in einer Wohnung über einen längeren Zeitraum hinweg zu viel Feuchtigkeit vorhanden ist und keine Möglichkeit hat, zu trocknen. Häufige Ursachen für die Entstehung sind beispielsweise Rohrbrüche oder anderweitige Wasserschäden in der Wohnung. Zudem kann es sein, dass durch eine Beschädigung am Mauerwerk Wasser in die Wände eindringen kann. Kommt es zu einer Kondensation des Wassers an den Wänden oder an der Decke, kann Schimmel entstehen.
Wichtig: Ein gefährlicher Punkt ist die Baufeuchte. Sie kann bei Neubauten entstehen oder auftreten, wenn Altbauten saniert wurden. Wenn bei einem Gebäude Estricharbeiten vorgenommen werden, kann Feuchtigkeit eindringen. Um die Baufeuchte aus der Wohnung zu bekommen, muss ausreichend gelüftet werden. Mieter sind dazu angehalten, diese Lüftung zu gewährleisten. Komplett verschwunden ist Baufeuchte in der Regel nach einem Zeitraum von einem bis zwei Jahren.
Die Grundlage für die Entstehung sind Schimmelpilze. Sie sind darauf angewiesen, einen organischen Stoff zu haben, den sie als Nährboden nutzen können. Sehr gut geeignet für die Pilze sind Tapeten, Holz und auch Dämmmaterialien. Sie sind die ideale Nahrung für Schimmelpilze. Bei höheren Temperaturen steigt die Gefahr von Schimmelbildung zusätzlich an.
Wie kann man Schimmelpilz frühzeitig erkennen?
Es gibt da zwei Möglichkeiten. Zum Einen gibt es tatsächlich ein Messgerät. Der deutsche Messgerätehersteller Testo hat da ein Schimmelfinder Messgerät (mit Video-Erklärung und „In vier Schritten“) für den Einsatz beim Profi im Handwerk entwickelt. Natürlich kann man ein solches Messgerät auch im eigenen Heim einsetzen. Wer selbst prüft, muss noch nicht gleich den Handwerker mit einem Test beauftragen.
Zum Anderen kann man zur Ermittlung der Schimmelart auch einen Schimmeltest durchführen. Hierfür kann man Test-Sets kaufen, für den Test zu Hause. Man entnimmt eine Probe, die durch einen Test in einem Nährboden oder mit sogenannten Teststreifen untersucht wird.
Schimmel ist eine Reaktion darauf, dass in einer Wohnung über einen längeren Zeitraum hinweg zu viel Feuchtigkeit vorhanden ist und keine Möglichkeit hat, zu trocknen.(#01)
Die Gefahr von Schimmel in der Wohnung
Wenn sich Schimmel an den Wänden oder in anderen Bereichen zeigt, wird empfohlen, diesen schnell zu bekämpfen. Interessant ist dabei die Frage, um welche Schimmelart es sich handelt. In der Wohnung ist besonders häufig der schwarze, grüne, gelbe oder rote Schimmel zu finden. Der schwarze Schimmel tritt statistisch gesehen am häufigsten auf. Problematisch dabei ist, dass dieser auch besonders gesundheitsschädlich ist. Grund dafür ist die Bildung von Mykotoxinen.
Hierbei handelt es sich um Schimmelpilzgifte, die in der Luft zu finden sind. Sie gelangen von dort in den Körper und können für die Entstehung von Krankheiten oder Krankheitssymptomen sorgen. Neben Kopfschmerzen, einer erhöhten Allergieanfälligkeit und Erkrankungen der Atemwege, steht der Schimmel auch in Verdacht, möglicherweise Krebs verursachen zu können. Bekämpfen der Schimmelpilze ist daher der einzig richtige Weg.
Die Rechte des Mieters bei Schimmel in der Wohnung
Tritt Schimmel in der Wohnung auf, kann der Mieter eine Mängelbeseitigung durch den Vermieter fordern. Dies ist in § 535 Abs. 1 Seite 2 im BGB festgehalten. Nachdem der Mieter die Mängelbeseitigung in den Wohnräumen gefordert hat, kann der Vermieter selbst entscheiden, wie er vorgeht. Der Mieter muss die Beseitigungsmaßnahme ermöglichen. Sollte er diese verweigern, kann es passieren, dass der Vermieter auf die Verhinderung von Instandsetzungsmaßnahmen verweist. Hierzu gibt es bereits ein Urteil durch den BGH, das unter dem Aktenzeichen VIII ZR 281/13 eingesehen werden kann.
Eine weitere Möglichkeit nach § 536a Abs. 2 BGB ist es, als Mieter den Mangel selbst zu beseitigen und die Schimmelpilze zu bekämpfen. In dem Fall kann ein Aufwendungsersatzanspruch entstehen. Die Kosten der Beseitigung müssen dann durch den Vermieter übernommen werden. Allerdings ist der Aufwendungsersatzanspruch nur dann durchsetzbar, wenn der Vermieter über den Schimmel in der Wohnung informiert ist und sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet.
Hinweis: Grundsätzlich sollte der Mieter im ersten Schritt immer den Vermieter informieren und ihm Zeit für die Mängelbeseitigung geben. Führt er diese nicht durch, sollte eine Mahnung mit Fristsetzung durch den Mieter erfolgen. Wird auch diese nicht eingehalten, kann der Mieter selbst aktiv werden.
Wenn sich Schimmel an den Wänden oder in anderen Bereichen zeigt, wird empfohlen, diesen schnell zu bekämpfen.(#02)
Die Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung
Eine Mietminderung ist dann möglich, wenn ein Mangel vorliegt. Dies ist bei Schimmel in der Wohnung der Fall. Der Mieter kann sich auf § 536 Abs. 1 Seite 2 BGB berufen. Eine angemessene Mietminderung ist möglich. Auch in dem Fall muss der Vermieter über den Mangel informiert werden.
Die Höhe der Mietminderung erfolgt durch eine Bewertung der Beeinträchtigung im Vergleich zum Gesamtwert einer Leistung. Ein fester Prozentsatz für die Mietminderung lässt sich nicht festlegen. Anhand von einem Beispiel ist es jedoch möglich, eine grundlegende Information zu erhalten:
Eine Wohnung hat vier Zimmer. Durch den Schimmel betroffen sind zwei Zimmer. Nun muss deren Nutzungswert im Vergleich zur restlichen Wohnung festgestellt werden. Bei einer Einschränkung von Vorgängen, wie dem Kochen oder dem Duschen, wird der Nutzungswert höher eingeschätzt, als bei einem Zimmer, in dem geschlafen wird. Im Schnitt wird ein Gebrauchswert von 10 % angesetzt. Ist das Zimmer gar nicht mehr zu nutzen, kann der Wert steigen.
Im Zusammenhang mit einer Mietminderung ist es für den Mieter wichtig zu wissen, dass er ein Zurückbehaltungsrecht hat. Hierbei handelt es sich nicht um die Minderung der Miete. Stattdessen behält der Mieter einen Teil von der Miete ein, bis der Mangel beseitigt wurde. Festgehalten ist das Zurückbehaltungsrecht im § 320 BGB.
Auf der sicheren Seite ist der Mieter dann, wenn er den Schimmel in der Wohnung von einem Sachgutachter bestätigen lässt. Beim Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. ist es möglich, den passenden Sachverständigen zu finden.
Die Anlaufstelle ist:
Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter BDSF e.V.
Käppelinstrasse 12-14
79576 Weil am Rhein
Tel: +49 7621 77 00 715
Mail: info@bdsf.de
Web: https://www.bdsf.de
Eine weitere Möglichkeit nach § 536a Abs. 2 BGB ist es, als Mieter den Mangel selbst zu beseitigen und die Schimmelpilze zu bekämpfen. In dem Fall kann ein Aufwendungsersatzanspruch entstehen.(#03)
Fristlose Kündigung bei Schimmel in der Wohnung
Schimmel in der Wohnung kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass ein Mieter dann fristlos kündigen kann, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt. Im § 543 Abs. 2 Seite 1 Nr. 1 BGB ist dieses Recht festgehalten. Damit davon Gebrauch gemacht werden kann, muss der Vermieter durch den Mieter erst einmal aufgefordert werden, den Mangel zu beseitigen. Hier ist eine Fristsetzung zu beachten. Hat diese keinen Erfolg, kann die fristlose Kündigung erfolgen. Diese muss schriftlich durchgeführt werden.
Schadensersatz bei Schimmel in der Wohnung
Nach § 536a BGB kann der Mieter möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz haben. Hier müssen bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Dazu gehört es ebenfalls, den Vermieter zu informieren und ihm eine Frist zu setzen, innerhalb der ein Befall durch Schimmelpilze beseitigt werden muss. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann der Mieter Schadensersatz für Schäden geltend machen, die an seinem Eigentum entstanden sind. Hierbei handelt es sich um den Mangelfolgeschaden. Muss der Mieter durch den Schimmelbefall verstärkt heizen, kann dies ebenfalls zu einem Anspruch auf Schadensersatz führen, wenn ihm so erhöhte Kosten entstehen.
Werden bei dem Mieter durch den Schimmel bedingte gesundheitliche Schäden festgestellt, kann die Möglichkeit bestehen, einen Schadensersatz für Körperschäden zu erhalten und Schmerzensgeld zugesprochen zu bekommen.
Kündigt der Mieter aufgrund des Schimmelbefalls, kann der Vermieter für Kündigungsfolgeschäden haftbar gemacht werden. Dazu gehören mögliche Kosten, die für einen Makler entstehen, Gebühren für den Umzug sowie für die Einlagerung von Möbelstücken.
Schimmel in der Wohnung unbedingt durch einnen Sachverständiger begutachten lassen.(#04)
Schimmel in der Wohnung: So sollten Mieter vorgehen
Um sicherzustellen, dass Mieter ihre Rechte auch durchsetzen können, ist der folgende Vorgang nach Entdeckung von Schimmelbefall empfehlenswert:
- Schimmelbefall melden
Wenn der Mieter einen Schimmelbefall in der Wohnung entdeckt hat, muss direkt der Vermieter informiert werden. Diese Information sollte schriftlich erfolgen. Auf der sicheren Seite ist der Mieter, wenn er ein Einschreiben versendet, um dessen Eingang nachweisen zu können. - Feststellung des Auslösers
Auch Mieter können möglicherweise für die Entstehung von Schimmel verantwortlich sein. Wichtig ist es daher, die Ursache für die Schimmelbildung zu finden. Hilfreich ist die Inanspruchnahme von einem Baubiologen, der feststellen kann, ob bauliche Mängel der Auslöser sind.
Ein Sachverständiger ist hier zu finden:
Berufsverband Deutscher Baubiologen VDB e.V.
Roggenkamp 21
21266 Jesteburg
Tel: +49 4183 7735 301
Mail: info@baubiologie.net
Web: www.baubiologie.net
Liegt der Grund für die Schimmelbildung beim Mieter, muss dieser für die Entfernung aufkommen.
- Mietminderung durchsetzen
Hält der Vermieter die Frist zur Entfernung des Schimmelbefalls nicht ein, kann die Mietminderung eingesetzt werden, um mehr Druck auszuüben und den Vermieter so zu einer Handlung zu zwingen.
Mieter haben nicht nur Rechte, wenn Schimmel in der Wohnung auftritt. Sie unterliegen auch der Pflicht, die Wohnung richtig zu behandeln und für eine regelmäßige Lüftung zu sorgen, damit Schimmel erst gar nicht entstehen kann.(#05)
Nicht nur Rechte: Mieter und ihre Pflichten
Mieter haben nicht nur Rechte, wenn Schimmel in der Wohnung auftritt. Sie unterliegen auch der Pflicht, die Wohnung richtig zu behandeln und für eine regelmäßige Lüftung zu sorgen, damit Schimmel erst gar nicht entstehen kann. Stoßlüften in den Wohnräumen sowie die korrekte Einstellung der Heizung wirken vorbeugend. Dabei sollte auf eine konstante Raumtemperatur in allen Räumen geachtet werden. Von Stoßlüften wird gesprochen, wenn Mieter mehrmals am Tag die Fenster für einen kurzen Zeitraum von fünf Minuten öffnen. Dafür ist darauf zu verzichten, das Fenster die ganze Zeit angeklappt zu lassen.
Hinweis: Beim Umweltbundesamt gibt es Hinweise zur richtigen Lüftung, um Schimmelbildung vermeiden zu können. Diese sind hier zusammengefasst:
Anfragen zu Schimmelbildung und Schimmelbekämpfung können auch direkt an das Umweltbundesamt gestellt werden:
Umweltbundesamt
Präsidialbereich / Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, Internet
Wörlitzer Platz 1
06844 Dessau-Roßlau
Tel: +49 340 2103 2416
Mail: buergerservice@uba.de
Web: www.umweltbundesamt.de
Eine sehr gute Anlaufstelle bei Problemen mit dem Vermieter in Bezug auf Schimmel in der Wohnung, ist der Mieterschutzbund(#06)
Probleme mit dem Vermieter: Dies sind mögliche Anlaufstellen
Eine sehr gute Anlaufstelle bei Problemen mit dem Vermieter in Bezug auf Schimmel in der Wohnung, ist der Mieterschutzbund:
Mieterschutzbund e.V.
Kunibertistr. 34
45657 Recklinghausen
Tel: +49 2361 406 470
Mail: office@mieterschutzbund.de
Web: www.mieterschutzbund.de
Deutscher Mieterbund e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin
Tel: +49 30 223 23
Mail: info@mieterbund.de
Web: www.mieterbund.de
Zudem gibt es in den meisten Großstädten einen Mieterhilfe-Verein, an den sich Mieter wenden können. Auf der Webseite vom Deutschen Mieterbund ist es möglich, über die Postleitzahl den Mieterverein in der Nähe zu finden. Dies funktioniert unter der folgenden Web-Adresse:
https://www.mieterbund.de/beratung/mieterverein-vor-ort.html
Hinweis: Wer eine persönliche Beratung durch den Mieterbund möchte, der muss Mitglied sein. Die Höhe der jährlichen Kosten variiert und wird durch den jeweiligen Verein vor Ort festgelegt. Normalerweise bewegt sie sich zwischen 50 und 100 Euro.
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