Für Immobilienbesitzer gibt es ein paar gute Tipps, die dabei helfen, bei Ihrer Steuererklärung, Steuervorteile optimal zu nutzen. Genau dadurch ist die Immobilieninvestition so vorteilhaft.
Wie Vermieter Geld sparen können
Es bedeutet einen gewissen Aufwand, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten, doch die Immobilienbesitzer können einen guten Profit einstreichen. Neben den Einkünften durch die Mieter gibt es außerdem einige Steuervorteile. Die sieben Tipps, die hier gesammelt wurden, sollen aufzeigen, was alles geht. Ob es um einen Kredit und die Zinsen geht, um eine Bürgschaft oder um die Anlage der Kaution: Vermieter haben gute Abschreibungsmöglichkeiten, wodurch sich ihre Steuerlast stark verringert.
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist die Anlage V der Steuererklärung erforderlich. Sie muss auf jeden Fall in diesen Fällen ausgefüllt werden:
- Bei der Vermietung einer Immobilie oder einzelner Zimmer,
- bei der Vermietung von Grundstücken oder Parkplätzen,
- bei Einkünften aus Vermietung bestimmter Rechte,
- bei der Untervermietung von Räumlichkeiten,
- bei Einkünften aus diversen Beteiligungen.
Video: Tipps zur Steuererklärung
Tipp 1: Werbungskosten von den Mieteinkünften abziehen
Beim Ausfüllen der Anlage V zur Einkommensteuererklärung müssen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung korrekt eingetragen werden. Die Basis für diese Einkünfte sind die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten.
Durch den Abzug der Werbungskosten werden die Einnahmen gemindert, sodass sich die Steuerlast reduziert. Wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen, spricht man von negativen Einkünften oder vom steuerlichen Verlust. Durch diesen verringert sich das zu versteuernde Einkommen und man kann viele Steuern sparen.
Zu den Mieteinnahmen gehören nicht nur Nettokaltmiete und Betriebskostenumlage, sondern auch Vorauszahlungen, Zuschüsse, Nachzahlungen und Rückstände, die mit der Kaution verrechnet wurden.
Wenn eine Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus selbst genutzt wird, sei es zum Wohnen oder für berufliche Zwecke, kann der entsprechende Anteil der Werbungskosten nicht geltend gemacht werden.
Tipp 2: Vorzugsmiete richtig kalkulieren
Die Besitzer eines Mehrfamilienhauses vermieten gerne Wohnungen an Angehörige, häufig zu einem geringeren Mietpreis. Auch bei einer solchen Vorzugsmiete kann der Werbungskostenanteil für die betroffene Wohnung voll von der Steuer abgesetzt werden. Die Vorzugsmiete darf allerdings nicht geringer sein als 50 % der durchschnittlichen, ortsüblichen Miete. Ansonsten kann man die Werbungskosten nur anteilig absetzen. Für den Vergleichsmaßstab werden die Mietpreise der anderen Wohnungen im Mehrfamilienhaus herangezogen.
Tipp 3: Betriebskosten getrennt eintragen
Die von den Mietern bezahlten Betriebskosten werden in der Steuererklärung von den Umlagen der Angehörigenwohnung getrennt eingetragen. Man muss hier den tatsächlichen Betrag angeben, der neben den Vorauszahlungen die Nachzahlungen aus der Vorjahresabrechnung enthält.
Für Immobilienbesitzer gibt es ein paar gute Tipps, die dabei helfen, bei Ihrer Steuererklärung, Steuervorteile optimal zu nutzen. Genau dadurch ist die Immobilieninvestition so vorteilhaft. (#01)
Tipp 4: Zinsen und Zuschüsse nicht vergessen
Auf der anderen Seite darf man bei den Einnahmen nicht die Guthabenzinsen vergessen, die von einigen Vermietern gerne übersehen werden. Das Finanzamt wird solche Fehler schnell entdecken. Die Guthabenzinsen werden mit Zinsen für einen Kredit gegengerechnet, der im Rahmen einer Umfinanzierung aufgenommen wurde oder um eine Renovierung durchzuführen.
Auch Aufwendungszuschüsse müssen in der Steuererklärung eingetragen werden, wenn keine spätere Rückzahlung erfolgt. In diesem Punkt unterscheiden sich die Zuschüsse, die typischerweise von einer öffentlichen Behörde kommen, von einem Aufwendungsdarlehen.
Vom Finanzamt werden vor allem die Zinsen anerkannt, die im direkten Zusammenhang mit der Mietimmobilie stehen, beispielsweise:
- Hypothekenzinsen,
- Bausparzinsen,
- Darlehenszinsen, die dem Fremdvergleich standhalten.
Tipp 5: Weitere Geldbeschaffungskosten absetzen
Neben den Zinsen kann man auch Geldbeschaffungskosten als mindernden Betrag in der Anlage V angeben. Hierbei handelt es sich unter anderem um Schätzgebühren oder um Kosten für eine Bürgschaft. Auch Bankgebühren für die Darlehensvermittlung, Bereitstellungszinsen und das Geld für den Notar sind steuerlich absetzbar. Eine dauernde Belastung, die wirtschaftlich mit der Immobilie zusammenhängt, wird ebenfalls zu den Werbungskosten gezählt. Bei der genauen Kalkulation der Finanzen und bei der Erstellung der Steuererklärung sollte man daher auf alle anfallenden Gebühren achten.
Tipp 6: Renovierungskosten angeben
Die Kosten für eine Renovierung gehören ebenfalls zu den Werbungskosten und reduzieren die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn die Höhe der Kosten unter 4.000,- Euro liegt, kann man einen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand beim Finanzamt beantragen. Hierbei handelt es sich um die Kleinbetragsregelung, die für eine einzelne Maßnahme gilt.
Der Erhaltungsaufwand bezieht sich auf Kosten für laufende Instandhaltungsmaßnahmen, die aufgrund der üblichen Gebäudenutzung unvermeidbar sind.
Tipp 7: Betriebskosten aufführen
Wenn die Betriebskosten nicht von den Mietern bezahlt werden, sind sie als Werbungskosten steuerlich abzusetzen. In der Anlage V gibt es aber auch die entsprechenden Felder (Zeilen 49 bis 53) für die Betriebskosten, die laut Vertrag auf die Mieter umgelegt wurden. Die mietvertragliche Regelung sollte genau überprüft werden, damit die Vereinbarung der Betriebskosten auch wirksam ist.
Video: Was Vermieter von Wohnung/Haus steuerlich absetzen können
Weitere Tipps: Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Herstellung
Ob die Renovierungskosten absetzbar sind, hängt davon ab, wie sehr der Wohnstandard durch die Baumaßnahmen verbessert wird. Wenn sich durch die Arbeiten die Nutzungsdauer der Immobilie verlängert oder eine erhöhte Miete berechtigt ist, kommt es zu einer wesentlichen Aufwertung des Gebäudes. In diesem Fall spricht man von Herstellungskosten und nicht mehr vom Erhaltungsaufwand. Herstellungskosten werden von den Finanzbehörden erst im Zusammenhang mit der Abschreibung berücksichtigt, während die Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig sind.
Ob es sich bei den Instandsetzungsmaßnahmen um Herstellungskosten eines Objekts handelt, dafür gibt es die folgenden Definitionen:
- Bei Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf durchgeführt werden, entstehen Herstellungskosten,
- Wenn die Höhe des Aufwands netto höher ist als 15 % des Anschaffungspreises vom Gebäude, handelt es sich um Herstellungskosten.
Es kann sich also lohnen, geplante Renovierungsarbeiten etwas hinauszuzögern, bis die Frist von drei Jahren abgelaufen ist. So lange man unter den 15 % bleibt, gibt es ebenfalls keine Probleme.
Ob die Renovierungskosten absetzbar sind, hängt davon ab, wie sehr der Wohnstandard durch die Baumaßnahmen verbessert wird. #02)
Sonderregelungen für Wohnungsvermieter: Thema Leerstand
Bei einem Leerstand oder beim unverschuldeten Ausbleiben der Mieteinnahmen kann ein Vermieter beantragen, dass ihm die Grundsteuer erlassen wird. Wenn der übliche Rohertrag um über 50 % geringer ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 25 % möglich. Bei einem totalen Ausfall reduziert sich die Grundsteuer um 50 %.
Wenn längere Zeit keine Mieteinnahmen verzeichnet werden, prüfen die Finanzbeamten die Situation. Bei einem Mieterwechsel oder bei Renovierungsarbeiten ist ein vorübergehender Leerstand normal. Doch wenn das Finanzamt den Eindruck hat, dass der Vermieter keine Einkünfte mehr erzielen möchte und gar nicht mehr an einer Vermietung interessiert ist, sieht es ungünstig aus.
Der Vermieter muss belegen können, dass er ernsthaft nach einem neuen Mieter sucht. Als Nachweis kann man Zeitungsannoncen oder einen Maklerauftrag vorlegen. Gegebenenfalls sind bauliche Maßnahmen erforderlich, damit die Wohnung auch wirklich vermietbar ist.
Ferienwohnungen können eher einmal leer stehen, sie sind jedenfalls nicht ganzjährig ausgelastet. Trotzdem hoffen die Besitzer der Ferienwohnungen darauf, die Kosten abzusetzen, um ihre Finanzen aufzubessern.
Das ist jedoch nur dann möglich, wenn man nachweisen kann, dass man mit der Vermietung einen Überschuss erzielen möchte. Wer darauf verzichtet, die eigene Ferienimmobilie selbst zu nutzen, der ist auf der sicheren Seite. Hier reicht ein Nachweis aus, dass man die Vermittlung der Ferienwohnung einer Agentur übertragen hat und die entsprechende Vereinbarung eine Eigennutzung ausschließt.
Video: Steuertipp: Alles rund um das Thema Vermietung
Noch mehr absetzbare Kosten
Immobilienvermieter können Fahrtkosten geltend machen, die im direkten Zusammenhang mit der Mietwohnung stehen. Das Finanzamt erkennt jedoch oft nur die Fahrten an, deren Ziel das Mietobjekt oder eine Eigentümerversammlung ist.
Wenn sich die Vermieter alleine um die Verwaltung, Vermietung oder Vermarktung kümmern, sind auch die entsprechenden Bürokosten absetzbar, beispielsweise für Telefon oder Schreibmaterial. Bei der Beauftragung eines steuerlichen oder juristischen Beraters sind die entstehenden Kosten ebenfalls steuerlich abzusetzen. Auch die Beiträge für einen Vermieterverband können in der Steuererklärung angegeben werden.
Die vielen Möglichkeiten machen die Vermietung einer Immobilie sehr attraktiv. Dennoch ist es wichtig, alles genau durchzurechnen und die Hintergründe zu kennen. Wer alles richtig macht, kann die Einnahmen durch die Werbungskosten deutlich senken und so seine Steuervorteile geschickt nutzen.
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