Test: Software für Wertermittlung für Immobilien

Wer den Wert einer Immobilie ermitteln muss oder möchte, ist zunächst oft ein wenig ratlos: Wie fängt man das eigentlich an? Welche Informationen werden benötigt? Braucht man ein Gutachten? Einen Makler? Aus welchen Faktoren setzt sich der Preis zusammen? Abhilfe und einen guten Überblick schafft beispielsweise eine Test Software für Wertermittlung für Immobilien.

Wertermittlung für Immobilien: Worauf muss man achten?

Die Frage nach einer schlüssigen, fairen Immobilienbewertung stellt sich durchaus häufig: Sei es im Erbfall, bei einem Kauf oder Verkauf oder etwa einer bevorstehenden Insolvenz oder Scheidung. Käufer suchen im Gegensatz zum Verkäufer naturgemäß oft nach tatsächlich vorhandenen, aber durchaus auch nach quasi imaginären Mängeln, um den Preis der Immobilie möglichst zu drücken. Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, spielt daher eine wichtige Rolle, um eine reelle Einschätzung für alle Beteiligten zu geben. Die Ermittlung erfolgt nach drei Verfahren, die der Gesetzgeber festgelegt hat. In jedem Fall ist es eine Herausforderung, auf dem sich wandelnden Immobilienmarkt den Überblick zu behalten und entsprechende Berechnungen anzustellen. Denn Wertermittlung ist nicht gleich Wertermittlung.

Bestimmte Informationen müssen bei der Immobilienbewertung stets im Blick behalten werden und bei der Wertermittlung gibt es durchaus Unterschiede. Beispielsweise je nach Art der Immobilie, die man bei einer schlüssigen Wertermittlung unbedingt beachten sollte. Wichtig ist grundsätzlich: Gebrauchte Immobilien werden vom sogenannten Markt- oder Verkehrswert bestimmt. Der Markt- oder Verkehrswert ist der Preis, der zu einem festzulegenden Stichtag höchstwahrscheinlich im Normalfall zu erzielen ist, er spiegelt also immer die aktuellen Marktverhältnisse wider. Um diesen Marktwert zuverlässig zu ermitteln, wurden vom Gesetzgeber drei Verfahren festgelegt, die gängiger weise zu dessen Berechnung herangezogen werden. Der Hintergrund ist, bestimmte Probleme so möglichst bereits im Vorfeld zu minimieren.

Es könnte zum Beispiel sein, dass man den Preis der betreffenden Immobilie von Vornherein viel zu hoch ansetzt. So läuft man letztlich Gefahr, den Verkauf lange hinauszuzögern und am Ende vielleicht unter Wert verkaufen zu müssen. Unstimmigkeiten gibt es nicht selten auch in Erbschaftsfällen. Hier kann es zum Beispiel vorkommen, dass das Finanzamt in seinem Gutachten den Wert der Immobilie zu hoch einschätzt, in diesem Fall müssen die Erben oder die Beschenkten sich mit Hilfe eines Gegengutachtens zur Wehr setzen. Sowohl das Finanzamt als auch Gutachter greifen deshalb vor allem auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung von Immobilien zurück:

das Vergleichswertverfahren
das Ertragswertverfahren
das Sachwertverfahren

Alle drei Verfahren hängen von der Art der Immobilie ab, deshalb sollte vor der jeweiligen Berechnung des Preises unbedingt genau definiert werden, um welche Art von Immobilie es sich jeweils handelt.

Sowohl das Finanzamt als auch Gutachter greifen deshalb vor allem auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung von Immobilien zurück. (#01)

Wertermittlung für Immobilien: Die drei normierten Verfahren

Das Vergleichswertverfahren wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern angewandt. Die Basis bildet hier jeweils der in der Vergangenheit bezahlte Preis für die Immobilie. Geht es um Baugrundstücke, zieht man wiederum die sogenannte Bodenrichtwertkarte hinzu. Im Vergleichswertverfahren spielt der aktuelle Markt eine große Rolle, da zum Vergleich Immobilien ähnlichen Umfangs und Ausstattung in der gleichen Gegend herangezogen werden. Auch detaillierte Informationen zum aktuellen Zustand der Immobilie fließen in die Bewertung mit ein. Wesentliche Aspekte sind etwa die Größe des Grundstücks, das Baujahr der Immobilie, die Lage und die vorhandene Infrastruktur sowie darüber hinaus Faktoren wie die Einkommens- und Altersstruktur des Wohnviertels.

Das Ertragswertverfahren kommt zum Zuge, wenn es um eher um Investition und Rendite geht als um Eigennutzung, wie zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Ausschlaggebend sind in diesem Fall Informationen zum Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen. Eine maßgebliche Rolle bei der Wertbestimmung spielt außerdem die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete.

Existieren keine vergleichbaren Grundstücke oder können die üblichen Mietpreise nicht festgestellt werden, kommt das sogenannte Sachwertverfahren ins Spiel. Hier ermittelt man den Wert der baulichen Anlagen und den Wert des Bodens getrennt voneinander und die Herstellungskosten werden berechnet.

Video: Kurz Anleitung Wertermittlung Immobilien

Wertermittlung für Immobilien: Praktische Software für Unternehmen

Für eine seriöse Wertermittlung einer Immobilie wird Privatpersonen oder Gewerbetreibende in der Regel empfohlen, sich an Unternehmen zu wenden, die sich gut damit auskennen, etwa an einen Makler oder einen Sachverständigen, der aus den vorhandenen Informationen ein Gutachten erstellen kann. Aber auch Architekten, Ingenieure, Finanzdienstleister oder sonstige Gewerbetreibende aus der Immobilienwirtschaft haben es in ihrer Berufspraxis des Öfteren mit der oft recht komplizierten und aufwändigen Wertermittlung für Immobilien zu tun. Besonders für diese Berufsgruppen bietet sich deshalb die Anschaffung einer praktischen Software für die Wertermittlung für Immobilien an.

Verschiedene Anbieter haben professionelle Software-Programme entwickelt, die zum einen dazu dienen, sich einen Markt-Überblick und aktuelle Informationen zur Immobiliensituation und Verkaufsfragen zu verschaffen und zum anderen natürlich eine schnelle und zuverlässige Unterstützung bei der Wertermittlung von Immobilien versprechen. Innerhalb von wenigen Minuten lassen sich mit Hilfe der speziell auf die Bedürfnisse der Immobilienbranche zugeschnittenen Software professionelle Bewertungsunterlagen erstellen. Es müssen lediglich bestimmte Informationen und Daten eingegeben werden, um danach mit Hilfe eines einfachen Knopfdrucks eine umfassende Wertermittlung zusammenzustellen. Besonders für Makler kann eine solche Lösung sinnvoll und zielführend sein und sie im Vergleich mit der Konkurrenz positiv hervorstechen lassen.

Mit Hilfe der Software können Makler einfach und schnell den Wert einer Immobilie berechnen und diese Informationen im Anschluss direkt ihren anspruchsvollen Kunden als professionelles Bewertungsdokument präsentieren. Bereits in der Akquise oder aber im direkten Verkaufsgespräch ist eine Software für die Wertermittlung für Immobilien ein ebenso praktisches wie wirkungsvolles Instrument für erfolgreiche Arbeit. Der in nur wenigen Minuten objektiv ermittelte Kaufpreis ist schließlich die seriöse und solide Grundlage für eine kompetente und für alle beteiligten Parteien erfolgversprechende Beratung.

Test Software für Wertermittlung für Immobilien: Die Vorteile liegen auf der Hand

Im Unternehmen eine speziell für die Wertermittlung von Immobilien entwickelte Software zu nutzen, hat viele Vorteile. In der Regel berücksichtigt die auf dem Markt erhältliche Software national, aber durchaus auch international anerkannte Wertermittlungsverfahren mitsamt ihrer vielen rechtlichen Gesichtspunkte und bietet darüber hinaus umfangreiche Funktionen und praktische Features, die über die reine Berechnung des Immobilien-Preises weit hinausgehen – Komplettlösungen, die sich für ein vermittelndes Unternehmen wie beispielsweise einen Makler auszahlen und zu einer merklichen Optimierung der Geschäftsabläufe führen können. Folgende Verfahren können mit Hilfe von Software zur Wertermittlung für Immobilien beispielsweise bei der Wertbestimmung zugrunde gelegt werden:

das Ertragswertverfahren (einfach und erweitert)
das Liquidationswertverfahren
das Sachwertverfahren
das Residualwertverfahren zur Ableitung des Bodenpreises
das Marktwertverfahren
das Beleihungswert-Verfahren
das Discounted-Cash-Flow-Verfahren
das Mietwert-Verfahren

Wichtig ist dabei in jedem Fall, dass die jeweilige Software einfach zu verstehen und möglichst leicht und intuitiv zu bedienen ist. Hier muss, je nach Bedürfnissen des Unternehmens und seiner Angestellten, individuell ausprobiert und entschieden werden. Oft werden die Programme für eine gewisse Zeit kostenlos zum Testen bereitgestellt. Ein paar Punkte, die als Entscheidungshilfe für eine bestimmte Wertermittlungs-Software dienen können, können folgende sein:

Eine zeitaufwändige Installation auf dem PC sollte nicht notwendig sein, der Anwender sollte vielmehr möglichst direkt und unkompliziert mit der Software starten können. Zudem sollte das Programm so einfach gestaltet sein, dass es sich, zumindest zu einem großen Teil, selbst erklärt und nicht jeder Klick nachgelesen werden muss.
Wünschenswert wäre zudem der flexible und praktische Zugriff auf das Programm über wahlweise PC, Laptop, Tablet und anderen mobile Endgeräte. Gerade bei Geschäftsbesprechungen oder Kundenterminen sind Software und Daten so immer verfügbar und vorzeigbar. Voraussetzung sollte lediglich ein Internetzugang sein.
Bei einem eventuellen PC-Wechsel sollte eine umständliche Neuinstallation nicht notwendig sein.
Auf kostenpflichtige Updates oder teure Abonnements sollte möglichst verzichtet werden, am bequemsten ist es für den Anwender, wenn die Software ohne  zusätzliche Kosten durch automatische Updates stets auf dem neuesten Stand gehalten wird. Die meisten Software-Anbieter bieten Komplettpreise,
Positiv sind beispielsweise auch Rabattmöglichkeiten, wenn das Programm etwa an mehreren Rechnern oder mobilen Endgeräten im Unternehmen genutzt wird.
Ebenso sollten fertiggestellte Dokumente von verschiedenen Nutzern importiert und exportiert sowie gedruckt werden können.
Es sollte die Möglichkeit geben, eigene Fotos und andere Dateien hochzuladen und zu speichern sowie beispielsweise vorgefertigte Formulare für Rechnungen und Ähnliches vorhanden sein. Vorlagen sollten individuell bearbeitet werden können, wünschenswert ist auch die Möglichkeit der Anonymisierung der Unterlagen.